業(yè)內(nèi)人士表示，首批公募REITs上市首日的表現(xiàn)表明二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格正向基礎(chǔ)資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值回歸。對(duì)于投資者而言，須警惕場(chǎng)內(nèi)交易價(jià)格的溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，切勿盲目追高。拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益率與底層資產(chǎn)運(yùn)行的相關(guān)性較高，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將具備較好發(fā)展空間。

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 6月21日在滬深交易所集體上市交易，標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新正式落地，同時(shí)也給投資者帶來(lái)了資產(chǎn)配置新工具。

9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市即獲得18億元資金追捧。截至昨日收盤，9只產(chǎn)品均有不同幅度的上漲，其中蛇口產(chǎn)園漲幅最大，達(dá)14.72%。

業(yè)內(nèi)人士表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日表現(xiàn)表明二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格正向基礎(chǔ)資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值回歸。對(duì)于投資者而言，須警惕場(chǎng)內(nèi)交易價(jià)格的溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，切勿盲目追高。拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益率與底層資產(chǎn)運(yùn)行的相關(guān)性較高，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將具備較好發(fā)展空間。

投資者熱情高漲 9只產(chǎn)品悉數(shù)上漲

9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs一上市，即掀起了交易熱潮，部分產(chǎn)品漲幅一度接近20%。從全天交易額來(lái)看，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得了18億元資金的熱捧。總體來(lái)看，和發(fā)售價(jià)相比，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日均實(shí)現(xiàn)不同幅度的上漲。

從首日上市交易情況來(lái)看，首鋼綠能高開(kāi)20%，蛇口產(chǎn)園開(kāi)盤后也快速拉高;N浙杭徽、N首創(chuàng)開(kāi)盤表現(xiàn)同樣亮眼，大漲10%左右。隨著市場(chǎng)情緒趨于穩(wěn)定，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易價(jià)格有所回落。截至收盤，蛇口產(chǎn)園漲幅最大，達(dá)14.72%;其次是首鋼綠能，上漲9.95%。

從成交情況來(lái)看，N普洛斯全天成交高達(dá)3.05億元，在9只產(chǎn)品中居首;緊隨其后的是蛇口產(chǎn)園、廣州廣河、N浙杭徽、N張江REI，成交額均超過(guò)2億元;首鋼綠能、N蘇園等成交額也都超過(guò)了1億元。

針對(duì)首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士表示，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格主要由交易雙方的買賣力量決定，基礎(chǔ)設(shè)施REITs場(chǎng)內(nèi)價(jià)格的普遍上漲，說(shuō)明買入需求大于賣出需求。

博時(shí)基金表示，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)向REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值回歸，反映了首批REITs項(xiàng)目的預(yù)期IRR(內(nèi)部收益率)對(duì)投資者比較有吸引力。“即使二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲，只要預(yù)期IRR在可接受范圍內(nèi)，投資者仍會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)買入，直到完成其資產(chǎn)配置的目標(biāo)。隨著公募REITs價(jià)格的上漲，IRR會(huì)相應(yīng)下降，當(dāng)IRR下降到投資人的投資目標(biāo)之下，買入力量就會(huì)大幅度減弱。”

投資須理性 警惕溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日的上漲，業(yè)內(nèi)人士紛紛提醒，須警惕場(chǎng)內(nèi)交易價(jià)格的溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，投資者切勿盲目追高。

華南地區(qū)某基金研究人士表示，以“類REITs”基金鵬華前海萬(wàn)科REITs為例，該基金自2015年7月成立后的一年多時(shí)間里，保持平價(jià)或小幅溢價(jià)狀態(tài)。隨著該產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)逐漸穩(wěn)定，其場(chǎng)內(nèi)交易價(jià)格與基金凈值之間的缺口逐漸拉大，場(chǎng)內(nèi)價(jià)格長(zhǎng)期處于折價(jià)狀況。此外，從封閉型股基、封閉型債基的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由于流動(dòng)性弱、產(chǎn)品信息不對(duì)稱、缺少折溢價(jià)糾偏機(jī)制，這些產(chǎn)品普遍出現(xiàn)折價(jià)交易。

富國(guó)基金表示，公募REITs的投資標(biāo)的與投資者所熟知的股票、債券不同，其投資方向主要聚焦于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、市政設(shè)施、污染治理等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。雖然這些分紅穩(wěn)定、杠桿較低、長(zhǎng)期回報(bào)穩(wěn)健的行業(yè)能夠?yàn)楫a(chǎn)品長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)作提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，但作為一種創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施投資的前景沒(méi)有歷史數(shù)據(jù)驗(yàn)證，其蘊(yùn)含的未知風(fēng)險(xiǎn)仍有待觀察。

博時(shí)基金也表示，對(duì)公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)基本面的分析比較容易，除非政策面出現(xiàn)利好，不然很難出現(xiàn)現(xiàn)金流超預(yù)期增加的情況。“因此，盲目跟風(fēng)的結(jié)果一定是風(fēng)險(xiǎn)大于收益，請(qǐng)投資者務(wù)必理性決策，注意投資風(fēng)險(xiǎn)。”

上述研究人士還表示，公募REITs的表現(xiàn)有可能出現(xiàn)下述情況：由于首批REITs基本上全部投向標(biāo)的項(xiàng)目，其運(yùn)營(yíng)情況對(duì)凈值影響占主導(dǎo)地位，財(cái)報(bào)季附近可能出現(xiàn)價(jià)值波動(dòng)和預(yù)期差。從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，需要注意REITs項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性不足風(fēng)險(xiǎn)，以及REITs價(jià)格的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。“建議中簽投資者積極把握上市初期的兌現(xiàn)時(shí)機(jī)，長(zhǎng)期投資者則等待市場(chǎng)情緒降溫后出現(xiàn)的配置機(jī)會(huì)。”上述研究人士說(shuō)。

長(zhǎng)期表現(xiàn)或分化 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更具發(fā)展空間

鑒于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的場(chǎng)內(nèi)交易價(jià)格與資產(chǎn)類型、資金盤子、投資者偏好等均有密切關(guān)系，業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)期來(lái)看，其收益率與底層資產(chǎn)運(yùn)行情況的相關(guān)性更大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更有成長(zhǎng)空間。

招商證券認(rèn)為，首先，不同性質(zhì)資產(chǎn)(產(chǎn)權(quán)類和收益權(quán)類)分派率難以簡(jiǎn)單橫向比較，但借鑒資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的折現(xiàn)率以及測(cè)算IRR，普遍的資產(chǎn)回報(bào)率在6%至8%，比較接近發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。其次，影響單一REIT投資價(jià)值的核心因素包括資產(chǎn)所在行業(yè)供需關(guān)系、資產(chǎn)所在區(qū)位供需關(guān)系、管理人能力、適當(dāng)?shù)慕鹑趧?chuàng)新、資產(chǎn)外拓能力等，成長(zhǎng)性和穩(wěn)健性也是重要的考量因素。

以環(huán)保行業(yè)為例，某券商人士分析道，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和中航首鋼綠能REIT認(rèn)購(gòu)倍數(shù)較高，主要原因或是其確定性和收益率。就公共事業(yè)類項(xiàng)目而言，收入主要來(lái)自量和價(jià)。從量上看，主要與排放量(垃圾排放量、污水排放量)相關(guān)，而排放量又與居民人數(shù)相關(guān)。從10年至20年周期來(lái)看，居民人數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。因此，從量上看，環(huán)保項(xiàng)目是剛性向上的品種;從價(jià)上看，環(huán)保類項(xiàng)目?jī)r(jià)格主要由政府定價(jià)，成長(zhǎng)性可能不如別的項(xiàng)目，但項(xiàng)目?jī)r(jià)格的剛性很強(qiáng)?；诖_定性很強(qiáng)及收益率比較好兩個(gè)因素，環(huán)保類項(xiàng)目資產(chǎn)較為受歡迎。

上述分析人士也提到，就富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和中航首鋼綠能REIT兩者而言，在當(dāng)前情況下，兩類項(xiàng)目的價(jià)格、盈利角度、流動(dòng)性變化和估值算法上的差異，會(huì)導(dǎo)致兩者交易情況出現(xiàn)差異。就長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，依然是看兩者底層資產(chǎn)情況和運(yùn)營(yíng)能力。

廣發(fā)證券表示，REITs上市初期由于流通盤較小，價(jià)格波動(dòng)可能較大。長(zhǎng)期來(lái)看，REITs收益相對(duì)穩(wěn)定，不同于上市公司的成長(zhǎng)性邏輯，炒作空間有限。相比不動(dòng)產(chǎn)類REITs，收益權(quán)類REITs的債性更強(qiáng)，其價(jià)格彈性可能較小。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的換手，具有長(zhǎng)期配置需求的投資者比重可能增加，此后REITs換手率將降至較低水平。

關(guān)鍵詞： 首批 公募REITs 上市 相關(guān)性