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美國新鮮出爐的通脹數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份年化通脹率跌至4.9%，這是2021年4月以來的最低，也低于市場普遍預(yù)期的5%。其中食品價格的增長有所放緩，能源價格甚至進(jìn)一步下降，汽油和燃料油價格指數(shù)分別下滑12.2%和20.2%。

(資料圖片)

在通脹率測量標(biāo)的中占比超過30%的住屋成本增速兩年來首次放緩，由3月時的漲幅8.2%稍微回落至8.1%，而二手車和卡車價格均繼續(xù)下跌。

扣除波動較大的食品和能源價格后，美國2023年4月份的核心通脹率由上個月的5.6%下降至5.5%，或主要得益于房屋租金增幅稍微回落，這個數(shù)值與2023年2月的水平相若。

從上邊兩張圖可以看出，在2020年3月中旬美聯(lián)儲開始無限制放開流動性后，美國的通脹數(shù)據(jù)到2021年上半年才開始抬頭，這中間或隔了半年到一年的時間，反映政策傳導(dǎo)的時間。

從第一張圖可以看出，包括食品和能源價格在內(nèi)的通脹率大約在2022年中突破高位，當(dāng)時的油價上漲、供應(yīng)鏈問題或是推動全社會物價上漲的導(dǎo)火線，但無限寬松流動性推動了經(jīng)濟(jì)活動和消費(fèi)需求的擴(kuò)張，才是背后的主導(dǎo)因素。

有見于通脹率在2022年高企，美聯(lián)儲從2022年3月17日開啟加息周期，2022年6月、7月、9月和11月，美聯(lián)儲均加息75個基點(diǎn)，下猛藥以遏制通脹。

從第一張圖可以看出，名義通脹率在2022年中見頂后回落，或與油價的走勢一致，而后者主要受短期供求預(yù)期所影響。見下圖，WTI原油價格在2022年中到達(dá)階段高位水平。

而扣除能源和食品價格的核心通脹數(shù)據(jù)，則在2022年9月到達(dá)階段高位，或主要反映強(qiáng)勁就業(yè)以及需求增長所帶來的社會整體物價上漲。

不過在美聯(lián)儲11月加息75個基點(diǎn)以及隨后接連加息之后，核心通脹也終于回落至6%以下。

2023年4月份的核心通脹數(shù)據(jù)距離美聯(lián)儲的通脹目標(biāo)2%仍有很大距離，但已較上月稍微回落，而沒有頑固上升，或多少緩解市場的焦慮，因?yàn)槭袌銎谕缆?lián)儲在接下來會更加謹(jǐn)慎地考慮加息決定，并盡快扭轉(zhuǎn)政策方向。

最新通脹率受控，或反映加息影響在發(fā)揮作用，如果接下來的通脹率持續(xù)受控，美聯(lián)儲調(diào)整貨幣政策的可能性將提高，有望穩(wěn)定市場情緒。

在接連加息的壓力下，市場資金成本上漲，在早幾年放寬監(jiān)管下蓬勃發(fā)展的中小型銀行開始出現(xiàn)危機(jī)。

商業(yè)地產(chǎn)也開始吸引了市場的目光。

巴菲特和芒格在伯克希爾的股東大會上也提到了加息環(huán)境下，對商業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)憂。

通脹降溫，意味著消費(fèi)需求下降，收入增長放緩以及消費(fèi)意愿受到壓抑，是主要的原因。

商用物業(yè)主要用于投資，而由于商用物業(yè)交易資金龐大，背后通常都與金融服務(wù)密切相關(guān)——融資、抵押、金融租賃等，而且商用物業(yè)一般用于抵押品，但其固定資產(chǎn)的實(shí)質(zhì)決定了流動性欠佳的缺點(diǎn)——在急需資金周轉(zhuǎn)的時候，其流動性欠佳的特點(diǎn)會成為價值的絆腳石，這也是其估值過程通常存在流動性折讓的原因。

在經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的時候，商用物業(yè)使用率上升，租金上漲，其產(chǎn)生的定期現(xiàn)金流也較為充裕，并具有升值潛力。

在過去兩年的資金無限寬松周期，活躍的商業(yè)活動帶動了發(fā)達(dá)市場商用物業(yè)價值的上升，也促成了其在投資市場的水漲船高。

一旦資金收縮，影響到商業(yè)活動，商用物業(yè)的估值將承壓。

另一方面，由于利率高漲，商用物業(yè)的估算價值也在下降——預(yù)期現(xiàn)金流降低，加上市場利率上升，其過去的高估值將受到挑戰(zhàn)。

正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)估值與利率變動以及經(jīng)濟(jì)活動活躍程度存在較高的相關(guān)性，加息周期后續(xù)影響的釋放，將影響到商業(yè)地產(chǎn)自身的估值。

由于許多貸款和融資的抵押品是商業(yè)地產(chǎn)，一旦商業(yè)地產(chǎn)的價格崩潰，被追繳保證金的借款人拋售這些資產(chǎn)，將令危機(jī)進(jìn)一步加劇并擴(kuò)散。由于金融機(jī)構(gòu)，尤其商業(yè)銀行，持有大量商用物業(yè)作為抵押品，這些物業(yè)價值下降，而借款人無力償還貸款，將令商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)急升。

2020年大撒錢帶動全球資產(chǎn)泡沫的膨脹，資產(chǎn)的狂歡帶來的暴利終究是要還的，任性的后果，也許正醞釀著一場危機(jī)。

作者：毛婷

編輯：effie

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