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作者 | 葉子沛

萬達(dá)商管正在為實現(xiàn)今年二季度于港交所上市而努力，但擺在眼前的困難仍有不少。

(資料圖)

自去年12月監(jiān)管放開“內(nèi)保外貸”后，碧桂園、龍湖等一批房企在境外融資上有所斬獲，萬達(dá)同樣在嘗試境外融資以對其年內(nèi)到期債務(wù)進行借新還舊，但萬達(dá)的境外融資路走得并不輕松。

今年1月，萬達(dá)將其持有的萬達(dá)酒店發(fā)展的全部股權(quán)抵押給新加坡主權(quán)基金淡馬錫以換取貸款。2月，萬達(dá)又嘗試以“內(nèi)保外貸”的形勢向境內(nèi)一金融機構(gòu)貸款3.5億美元以償還3月到期的美元債，這筆貸款目前仍未有下文。

2023年是萬達(dá)的償債高峰，根據(jù)企業(yè)預(yù)警通以及choice等平臺，今年萬達(dá)有兩筆、本金合計7.5億美元的到期債券，約合人民幣51億元，同時還有9筆，本金合計達(dá)243億元的境內(nèi)債券將于年內(nèi)到期或行權(quán)。

償債壓力下，萬達(dá)商管兩度發(fā)布高息美元債，募集了7億美元的資金用于償還年內(nèi)的到期境外債務(wù)，而其平均高達(dá)11%的票面利率，要遠(yuǎn)高于萬達(dá)現(xiàn)存續(xù)美債利率以及同期發(fā)債的央國企金茂、越秀4%的境外債利率。

而即使在這兩筆債券落地后，萬達(dá)商管依舊面臨不小的壓力，其中近400億的上市對賭依舊是其流動性上的壓力之一，不過美債發(fā)行路演上，萬達(dá)商管管理層稱，珠海萬達(dá)商管預(yù)計將于2023年二季度完成在香港IPO上市，境外債券發(fā)行的火熱是否真的能夠為其上市之路帶來幫助？

“不美好”的融資“破冰”

雖然叩開了關(guān)閉已久的房企境外債券融資的大門，且一經(jīng)發(fā)行便受到投資人的“瘋搶”，但萬達(dá)商管的境外融資并不十分“美好”。

今年1月，萬達(dá)商管發(fā)行了一筆2年期4億美元債券，息票率11%，也獲得資本市場近14億元的超額認(rèn)購，市場部分聲音將之稱為地產(chǎn)美元債新發(fā)“破冰”。

2月6日，萬達(dá)商管又再度成功發(fā)行了3年期高級無抵押美元債券。

據(jù)悉，這筆3億規(guī)模的美元債期限為3年，利率為11.00%，考慮到發(fā)行價格為96.639美元，其實際收益率為12.375%。

同時，萬達(dá)發(fā)行的是美元信用債，即沒有抵押品，完全靠公司信譽而發(fā)行的債券，這筆債券同樣獲得了8.3億美元的超額認(rèn)購。

至此，萬達(dá)商管年內(nèi)已經(jīng)兩度發(fā)出高息美元債。

結(jié)合從發(fā)行情況以及超額認(rèn)購的情況，有部分聲音將這兩筆美元債的發(fā)行視作國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外債融資破冰的標(biāo)志。同時，也有解讀認(rèn)為，是“內(nèi)保外貸”放開下的積極效應(yīng)。

但萬達(dá)的這兩筆美元債的背后，依舊隱藏著其境外融資的艱難。

雖然萬達(dá)商管近期兩度發(fā)行共計7億美元的境外債，但其所付出的“代價”遠(yuǎn)比近期于境外融資的其他受支持的房企要更為沉重。

從票面利率來看，今年發(fā)行的兩筆美元債利率均顯著高于萬達(dá)商管現(xiàn)存續(xù)的債券水平。

如萬達(dá)商管將于2023年到期的兩筆美元債，其票面利率分別為6.875%以及8.875%。

同時，萬達(dá)商管發(fā)行的這兩筆境外債利率也顯著高于同期發(fā)行境外債的另外兩家央國企。

今年1月，金茂以及越秀也于澳金所分別發(fā)行了本金約和人民幣20.5億元以及20億元的境外債券，而這兩筆債券的利率均只有4%。

其新發(fā)的兩筆債券利息顯著高于其現(xiàn)存續(xù)的美元債，萬達(dá)的利息成本也將相應(yīng)提升。同時，遠(yuǎn)高于其他發(fā)債主體的利率則依舊體現(xiàn)出部分民營房企在境外融資上的被動地位。

償債壓力下的“無奈之舉”

高息美元債的發(fā)行或是萬達(dá)商管的無奈之舉，2023年是萬達(dá)商管的償債高峰之一，企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)商管的美元債將在未來一年內(nèi)集中到期。

2023年萬達(dá)集團及萬達(dá)商業(yè)有兩筆美元債分別將于3月、7月到期，合計金額約為7.5億美元，約合人民幣50.9億元，此外萬達(dá)商管還有一筆本金6億美元的境外債將于明年1月到期。

境內(nèi)債方面，根據(jù)choice數(shù)據(jù)，萬達(dá)商管共計有9筆，本金合計達(dá)243億元的債券將于年內(nèi)到期或行權(quán)。

為了對到期債務(wù)進行借新還舊，萬達(dá)商管開年動作頻繁，除了這兩筆美元債外，萬達(dá)商管還曾尋求過“內(nèi)保外貸”。

2022年12月，監(jiān)管給出針對部分房企的“內(nèi)保外貸”政策支持后，龍湖集團于去年12月9日獲得了7億元的貸款，此后碧桂園也獲得了2.8億美元的雙幣定期貸款融資。

但萬達(dá)商管的“內(nèi)保外貸”卻并沒有那么順利。

今年2月1日，大連萬達(dá)集團也曾計劃用其境內(nèi)的資產(chǎn)進行抵押，和境內(nèi)一家金融機構(gòu)洽談一筆約3.5億美元的境外貸款，以償3月份到期的美元債，不過目前這筆“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)還未落地。

而1月11日，萬達(dá)將其持有的65.04%、約30.55億股萬達(dá)酒店發(fā)展股份抵押給新加坡主權(quán)基金淡馬錫以換取貸款，具體的貸款金額則未作詳細(xì)披露。

但隨著兩筆債券的發(fā)布，萬達(dá)商管的短期償債壓力有所改善，同時其境外融資的重啟也被認(rèn)為將在一定程度上支持其上市計劃的推動。

不過，萬達(dá)商管的這兩筆美元債所得資金將用于對到期境外債務(wù)的償付，僅滿足其借新還舊的需求，同時高息信用債的形式是否具有持續(xù)性也有待考量。

管理層預(yù)計二季度完成上市

即使以高息的代價，先于境內(nèi)其他房企成功發(fā)行了美元債，但萬達(dá)商管仍舊未能徹底擺脫其當(dāng)下面對的壓力。

標(biāo)普在此前的評級報告中曾表示，大連萬達(dá)商管集團先前發(fā)行的4億美元兩年期債券將提升流動性，但萬達(dá)美元債的融通依舊需要部分依靠其上市募資所得資金。

即使通過兩筆債券的發(fā)行能夠?qū)ζ淠陜?nèi)到期美元債進行償付，但對于大連萬達(dá)商管集團來說，旗下珠海萬達(dá)商管上市成功與否依舊至關(guān)重要。

根據(jù)大連萬達(dá)商管發(fā)布的財務(wù)報表，截至2022年9月底，萬達(dá)商管的在手現(xiàn)金為348.2億元，而且短期借款余額為396.8億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為244.9億元，據(jù)此，萬達(dá)依舊面臨著一定的壓力，不過萬達(dá)商管還有超300億元的交易性金融資產(chǎn)，如果變現(xiàn)則能夠為其提供償債資金。

同時，大連萬達(dá)依舊面臨著上市對賭帶來的額外壓力，2021年下半年，萬達(dá)商管從珠海萬達(dá)商管的幾名IPO前投資人處收到395億元投資款。之后，萬達(dá)商管用這些資金償還了部分債務(wù)和進行短期金融投資。

根據(jù)此前的對賭協(xié)議，如果珠海萬達(dá)商管未能在2023年年底前上市，萬達(dá)商管有義務(wù)回購IPO前投資者持有的股份，標(biāo)普在此前發(fā)布的評級報告中就曾指出，如果珠海萬達(dá)商管未能成功上市，未來12-18個月公司及其母公司大連萬達(dá)集團股份有限公司將面臨重大流動性風(fēng)險。

如今，珠海萬達(dá)商管已經(jīng)三度交表，距離其業(yè)績對賭的上市期限也越來越近，但目前其上市仍未迎來明確結(jié)果。

從此前招股書的兩度失效來看，萬達(dá)商管在2022年內(nèi)并未找到關(guān)于其上市難題的破局之道。

據(jù)澎湃新聞報道，在2月6日舉行的大連萬達(dá)商管集團美元債發(fā)行路演會上，萬達(dá)商管管理層稱，珠海萬達(dá)商管預(yù)計將于2023年二季度完成在香港IPO上市。

此次領(lǐng)先行業(yè)，率先突破了境外債券融資并受到境外投資者的超額認(rèn)購，化解了部分短期債務(wù)壓力，這一突破或許給萬達(dá)商管帶來估值上的支撐，進而為珠海萬達(dá)商管的上市提供新的支撐。

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