“近兩年，受線上消費疊加新冠肺炎疫情的沖擊，國內眾多購物中心、酒店、寫字樓等商業(yè)地產紛紛以被動降租來抵御風險，不少商業(yè)綜合體通過加強線上促銷、直播帶貨以及推行夜市經濟等方式實現(xiàn)逆勢崛起，通過提升運營管理能力來實現(xiàn)商業(yè)地產資產增值，推動商業(yè)物業(yè)資產證券化成為備受關注的議題。”全國政協(xié)委員、銀泰集團創(chuàng)始人兼董事長沈國軍接受本報記者采訪時表示，目前商業(yè)地產領域的資產證券化落地步伐較為遲緩，一定程度上阻礙了行業(yè)高質量發(fā)展的進程。針對這一問題，今年兩會他提交了《關于加快商業(yè)物業(yè)資產證券化，為促內需、穩(wěn)就業(yè)作貢獻的提案》。

在過去一年的調研中，沈國軍發(fā)現(xiàn)以大型購物中心為代表的商業(yè)綜合體已成為新零售及消費升級的主要場景，資產優(yōu)質性和盤活增值潛力巨大。同時，近年來國內公募基礎設施領域成功推行的REITs(不動產投資信托基金)也為商業(yè)物業(yè)資產證券化提供了積極借鑒。

由此，沈國軍認為當前加快推進商業(yè)物業(yè)資產證券化的時機已趨成熟，但相關的法制、監(jiān)管及財稅等政策還需進一步完善。他建議，首先應健全商業(yè)物業(yè)資產證券化的法制環(huán)境，明晰REITs中大類資產的類別和屬性，明確劃分基金管理人與運營管理人的權責邊界;從土地增值稅、印花稅、所得稅三個角度著手，完善REITs相關的配套稅收政策。

其次要完善商業(yè)物業(yè)資產證券化監(jiān)管體系。一方面加快構建資產評估和信用評級體系，充分發(fā)揮對REITs企業(yè)資金流動等方面評估和監(jiān)管效力;另一方面加強對類REITs等創(chuàng)新產品信息披露環(huán)節(jié)監(jiān)管引導，在產品信息披露完備性等方面，與市場上較為成熟的其他標準化產品看齊。

他還建議，依托商業(yè)物業(yè)優(yōu)質運營主體開展REITs試點，優(yōu)先考慮資產儲備充足的企業(yè)參與試點。最后，引導參與主體多關注底層資產質量，聚焦“資產融資”本義;引導物業(yè)持有人或資產管理人，通過提升資產運營和管理能力來打造REITs產品的核心競爭力。

關鍵詞： 商業(yè)物業(yè)資產證券化 促內需穩(wěn)就業(yè) 資產管理人