房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)重磅利好！

近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“金融16條”），其中提出16條舉措支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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此外，《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知）也適時(shí)發(fā)布，旨在防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士表示，自此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入政策寬松期以來(lái)，“金融16條”涉及面最廣、輸血力度最大，全面調(diào)整優(yōu)化了房地產(chǎn)金融政策，是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)的重要舉措。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，通知針對(duì)預(yù)售資金使用出臺(tái)了更加寬松的政策，對(duì)房企預(yù)售資金的盤活和改善流動(dòng)性問題具有積極意義。

房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)重磅利好。（中國(guó)商報(bào)記者 馬文博/圖）

全面推動(dòng)“保交樓”

作為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，“保交樓”的重要性不言而喻。為推進(jìn) “保交樓”工作，解決資金支持的難點(diǎn)問題，此前國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行設(shè)立“保交樓”專項(xiàng)借款，規(guī)模達(dá)2000億元，用于助力已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

今年9月，首筆“保交樓”專項(xiàng)借款資金落地沈陽(yáng)，并陸續(xù)在哈爾濱等多個(gè)城市落地，兜底當(dāng)?shù)亍氨＝粯恰惫ぷ鳌?/p>

此次“金融16條”再次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)為“保交樓”提供配套資金支持：鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

為鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與，“金融16條”特別提出盡職免責(zé)場(chǎng)景：向?qū)ｍ?xiàng)借款項(xiàng)目發(fā)放配套融資，對(duì)于新發(fā)放融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)人員已盡職的，可予免責(zé)。對(duì)于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的配套貸款，在鼓勵(lì)加大信貸額度的基礎(chǔ)上，特別提出了明確的指導(dǎo)方案，如新增配套融資需投向有明確還款來(lái)源的項(xiàng)目，劃分“專項(xiàng)借款配套融資”科目進(jìn)行專門管理，滿足盡職調(diào)查但仍出現(xiàn)不良的可予以免責(zé)等。

中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院資本金融系教授胡繼曄表示，一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)貸款專員都是終身負(fù)責(zé)制，此次特別提出免責(zé)條款具有實(shí)際價(jià)值。

政策支持是外因，作為市場(chǎng)主體的房企發(fā)力自救是內(nèi)因，兩者需共同發(fā)力才能實(shí)現(xiàn)“保交樓”的目標(biāo)。

對(duì)此，“金融16條”還提出，一方面支持房企的合理融資需求，從開發(fā)貸款、發(fā)債、信托等多個(gè)渠道給予支持；另一方面，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)以并購(gòu)貸款、設(shè)立基金的方式化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

中指研究院相關(guān)人士指出，收并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的化解工作一直在持續(xù)穩(wěn)定推進(jìn)，在前期成功案例的示范效應(yīng)之下，未來(lái)有望擴(kuò)展處置范圍。

支持合理融資需求

過(guò)去幾年，由于大規(guī)模資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托融資面臨強(qiáng)監(jiān)管。從限制到鼓勵(lì)，此次金融支持房地產(chǎn)政策可謂“全面加碼”。

“金融16條”強(qiáng)調(diào)，將堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，“金融16條”提出，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

在債券融資方面，“金融16條”同樣明確， 推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過(guò)協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購(gòu)債券。

為保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，“金融16條”鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款還有債券融資等多種融資渠道的助力下，房企的項(xiàng)目交付和資金壓力將得到有效緩解。

事實(shí)上，在此次“金融16條”推出之前，市場(chǎng)已有涉及房地產(chǎn)融資等政策的信號(hào)出現(xiàn)。

11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)確認(rèn)，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

11月12日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，已收到交易商協(xié)會(huì)出具的4份《接受注冊(cè)通知書》，同意接受該公司中期票據(jù)、短期融資券注冊(cè)，總額100億元，注冊(cè)額度自各《接受注冊(cè)通知書》落款之日起2年內(nèi)有效。

預(yù)售資金監(jiān)管適度“松綁”

自2021年下半年以來(lái)，在?？⒐?、保交付的背景下，預(yù)售資金監(jiān)管明顯趨嚴(yán)，融資需求難以得到滿足，加大了房企的資金壓力。

通知首先指出，要通過(guò)銀行保函制度，確保預(yù)售監(jiān)管資金合理使用，同時(shí)防范化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在銀行保函置換資金方面，要求保函置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的70%。

據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，根據(jù)項(xiàng)目竣工和房屋銷售款之間的大致關(guān)系，此次置換出來(lái)的資金約占房屋銷售款的10%，這也意味著能為房企增加相應(yīng)的資金額度，其改善資金流動(dòng)性的意義是積極而顯著的。

通知對(duì)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的場(chǎng)景提出要求：要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

“這說(shuō)明此次出臺(tái)的銀行保函政策主要是支持短期雖有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)但經(jīng)營(yíng)基本穩(wěn)健的企業(yè)，而一些有明顯‘爆雷’風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)無(wú)法享受此類政策?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

在資金使用方面，通知明確，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次出臺(tái)的政策是預(yù)售資金監(jiān)管方面明顯放松的政策，對(duì)于房企預(yù)售資金的盤活和改善流動(dòng)性問題具有積極意義。通知回應(yīng)了近期部分房企的問題——預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)嚴(yán)，進(jìn)而出現(xiàn)了“資金拿不出”的情況，導(dǎo)致銷售正常的企業(yè)也開始遇到流動(dòng)性的問題。因此，通知對(duì)預(yù)售資金政策做出調(diào)整，防范各地出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)管控預(yù)售資金的情況。同時(shí)，銀行保函制度置換預(yù)售資金的操作也被正式認(rèn)可。此次銀保監(jiān)會(huì)的定調(diào)，有助于各地工作的順利開展。通過(guò)銀行保函的方式來(lái)置換預(yù)售資金，可以減少預(yù)售資金的沉淀，對(duì)于加快此類資金的使用和周轉(zhuǎn)有積極作用。

“此外，過(guò)去對(duì)于銀行保函置換預(yù)售資金的操作，更多的是明確要用于工程建設(shè)，而此次增加了新用途，即償還債務(wù)，在使用方面具有突破性和創(chuàng)新性。這也有助于房企通過(guò)此類資金更好地償還債務(wù)，更好地化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！?嚴(yán)躍進(jìn)表示。?（記者 王彤旭）

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè) 金融機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)