“新低、萎縮、降價、乏力”，這些關(guān)鍵詞充斥著2022年上半年杭州的二手房市場，半年僅2.5萬套的成交量，創(chuàng)下多年低位。

在517新政定向放松二手房之后，市場有復(fù)蘇跡象，但不同區(qū)域、不同產(chǎn)品以及民眾的預(yù)期，均出現(xiàn)了巨大的分化。

在這市場微妙變化的節(jié)點，浙報傳媒地產(chǎn)研究院針對杭州的二手房市場，推出系列分析文章。

第三篇我們將關(guān)注新政對于杭州改善板塊的影響以及改善板塊現(xiàn)狀。

6月杭州二手房市場成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高，但對比近幾年同期，仍處于末位狀態(tài)，可謂“溫而不火”。而從成交結(jié)構(gòu)來看，總價300萬內(nèi)成交占比超六成，新政后，二手房市場成交仍以剛需為主。

那么改善板塊現(xiàn)狀如何?新政對于普遍滿五的改善板塊有促進作用嗎?政策有沒有在購房池增加改善房票?改善型的其他加持因素有否減弱?

記者走訪了申花、蔣村、橋西、濱江區(qū)政府等杭州幾大改善熱門板塊，試圖揭開謎題。

往期回顧：

“這次不中我就再也不搖新房，直接去買二手房了!”今天中午，新房搖號已滿兩年的老甄入圍了申花杭樾潤府的社保局。

老甄目前家住市中心130多方的三居室，但因為家庭成員增加，他出清了城東新城一套三居室，想要再置換一套改善四居室。

從2020年下半年開始，他看過的二手樓盤不下二十個，這還是他咨詢專家、結(jié)合中介信息仔細甄選的，法拍房也沒落下，不少熱門法拍他都實地去看過。近兩年的時間里，他見證了杭州城西城東城南各改善板塊的房價變化，有起有落，好幾次就差臨門一腳，但他就是沒出手。

原因很簡單：不甘心。一邊跑二手盤，一邊他也沒放棄“搖新房”。從江河匯的江河鳴翠、武林新城的和品、申花的濱融府，一路到錢江世紀城的SKP、江河匯的IFC……“這次不中就去我愛我家下單!”誰料一直都沒出現(xiàn)“最后一次”——要買二手房，面對更復(fù)雜的交易流程、額外的交易費用，心里總覺得缺點決斷——最關(guān)鍵的，畢竟同樣級別相似產(chǎn)品，新房還是便宜。

擁有真實的自住需求，卻無法舍棄新房的價差誘惑。老甄的兩年買房路，就是杭州市場改善客群的一個縮影。

1 剛需板塊動了 改善板塊還在僵持

在走訪申花、橋西、蔣村、濱江區(qū)政府等傳統(tǒng)改善板塊過后，我們可以發(fā)現(xiàn)，在517新政出臺以來，區(qū)域內(nèi)二手房的帶看量明顯增多。與此同時，各板塊內(nèi)的二手房的成交量也隨之略有升高。

以蔣村為例，目前板塊內(nèi)成交最為活躍的為融創(chuàng)·河濱之城。

“新政出臺前，基本上都沒什么帶看，前4個月月均成交也就1-2套，”中介小哥感嘆道，“而在新政出臺后，每天都要帶看2-3次，近1個半月內(nèi)共成交了10多套，比之前可好太多了。”

那么在帶看量、成交量雙提升的情況下，是否可以證明這些傳統(tǒng)改善板塊受到了新政較大的利好影響，成交重新開始活躍呢?其實也不盡然。

首先，517新政最為重磅的一點便是家庭唯一住房增值稅“五改二”，即滿足家庭唯一住房且產(chǎn)證滿2年的房源，在二手交易中可免去高額的增值稅。

但是，這些傳統(tǒng)改善板塊成熟度遠高于剛需板塊，發(fā)展時間也相對更長，板塊內(nèi)以交付五年以上的商品房為主。如蔣村板塊除了尚未交付的中杭府以及2017年交付的河濱之城二期，其余樓盤交付年限均已超過五年;橋西板塊除了大運河府于2019年底交付，其余樓盤最新的即為2016年底交付的運河宸園，也已超過五年。

除此之外，因為板塊定位改善，也并不具有交易換手頻繁的特性，因此掛牌的房源多早已滿五，且部分滿二房源也并不是房東家庭內(nèi)的唯一住房。

由此，新政對于這部分房源并沒有較大的促進影響，而主要影響到的是其中極小部分滿二唯一的房源。

中介小哥提到說，“新政后快速成交的一般都是滿二唯一且價格比較合適的房源，因為新政出臺后可以省去一大筆增值稅費，相當于便宜了幾十萬，而等這一批房源成交后，成交量就開始回落了。”

其次，新政還降低了二手房購買門檻，只要落戶便能購買二手房，這一定程度上可以釋放一定的房票進入市場。但是從市場走訪情況來看，目前釋放的主要為剛需房票，閑林、崇賢、大江東等外圍板塊的成交活躍度遠遠高于城市中心的改善板塊。對比之下，改善房票并未有明顯增多。

“新政釋放的房票感覺并沒有很快地傳遞到改善板塊來，所以近期成交房源大部分是之前便長期關(guān)注板塊價格的老客戶所購買的。”中介小哥如此說到。

2 成交主力兩極化：高品質(zhì)改善&特定需求小戶型

在這些傳統(tǒng)改善板塊內(nèi)，成交的房源均有著較為明顯的特點，主要分為兩大成交主力軍：一是高品質(zhì)的改善房源，二是為了一些如學(xué)區(qū)、分巢等特定需求的小戶型房源。

“蔣村目前成交的房源主要集中在河濱之城和西溪蝶園兩個小區(qū)，其他小區(qū)幾乎無成交。”在蔣村板塊從事中介行業(yè)的小沈告訴記者，“市場分化非常明顯。”

融創(chuàng)·河濱之城是蔣村目前年代較新、品質(zhì)較高的高端改善住宅小區(qū)，而且還有競洲二小學(xué)區(qū)，受到較多周邊互聯(lián)網(wǎng)公司員工、浙大老師等購房者的青睞。

河濱之城水瀾軒實景圖(攝影：豐方旭)

而西溪蝶園則是以低總價小戶型房源出圈。部分購房者會為了行知二小的學(xué)區(qū)在此購房，還有一部分購房者是因為本就在蝶園居住，需要為父母分巢置業(yè)，所以主力成交為低總價的50-70方小戶型。

在橋西板塊，中介小哥介紹說目前成交較好的主要分為兩類樓盤。第一類是以綠城·運河宸園、金地·大運河府等高品質(zhì)為主的改善樓盤，購房者為了居住舒適度和學(xué)區(qū)選擇在此置業(yè)。第二類是以新安天苑等為主的回遷安置樓盤，這些樓盤品質(zhì)較差且房屋總價較低，有較多購房者單純?yōu)榱藢W(xué)區(qū)選擇購買于此。

同樣的結(jié)論，在濱江區(qū)政府板塊也同樣得到了印證。目前板塊內(nèi)成交最多的就是東方郡、寰宇天下等小戶型房源，小區(qū)相對較新且有較好學(xué)區(qū)。除此之外，在核心地段的稀缺高品質(zhì)樓盤關(guān)注度較高，如新政后剛交付的曉風印月和濱江次新豪宅金茂府，在二手市場的價格都已到了10萬以上。

3 資產(chǎn)增值需求大于改善需求

申花這一片的二手房價格太高了。”跟老甄一樣，僅僅到一個中介門店問了一圈的余先生表示，“跟新房的價差也太多了，這個價格我還是繼續(xù)搖新房吧。”

記者走訪申花板塊發(fā)現(xiàn)，板塊內(nèi)萍水街以南的次新房，如濱江錦繡之城、融創(chuàng)宜和園、天陽武林邸等，二手房單價都達到了8萬以上，甚至上10萬，總價基本破千萬。

“其實我們在接待的時候也基本就是帶客戶看‘必看好房’。”從業(yè)多年的德祐中介張開源打開貝殼后臺，“這些房源性價比較高，價格符合市場，關(guān)鍵房東是誠心賣，低分的房源，房東開的價比較高，客戶興趣也不大，很難促成成交。”

每家兩張房票的限定條件下，改善地段的次新房房東預(yù)期較高，還有更多的不敢賣。對于曾經(jīng)在高點入手二手房的房東，尤其是買了市區(qū)內(nèi)熱點板塊的二手房，從心理上是不愿意降價的。

但面臨巨大的“一、二手房利差”，購房人也不愿意去當“接盤俠”，更多會將目光投向新房。

同價位千萬級的新房豪宅，放眼杭州，今年上半年就有多次“打新”機會。如杭州江河匯板塊的杭州國際金融中心(IFC)、江灣新城的觀翠攬月、棲江攬月等，樓盤最高均價69000元/㎡。同樣總價可以買到更核心、更大面積的豪宅。

同板塊同區(qū)位的改善，以申花和睦地鐵站附近新盤杭樾潤府為例，新盤精裝售價僅46200元/㎡，而同樣位于和睦站附近的二手房源如瓏璽成交均價在6萬以上，離地鐵更近且精裝交付的天鑾、臻璽的成交均價已分別來到了7萬以上和8萬以上。

建設(shè)中的華豐造紙廠綜合體 畫面右側(cè)為“杭樾潤府”(攝影：詹慧雯)

同區(qū)位一二手倒掛差將近20000-40000元/㎡，在這種情況下，改善客戶勢必優(yōu)先考慮新房。據(jù)記者了解，杭樾潤府此次開盤共計499套房源，有將近6000組家庭報名，進入了“拼社保”環(huán)節(jié)，最終進入搖號的共4292戶，普通家庭入圍最低社保月數(shù)為143個月。

“現(xiàn)在我們也比較佛系，有些客戶看一圈二手房，可能過幾天熱盤領(lǐng)預(yù)售證了，又會告訴你，他又要去搖新房了，我們也理解。”張開源無奈地笑著指指遠處的杭樾潤府，“新房、二手房畢竟價差擺在那里。”

即使熱點樓盤難搖，也要繼續(xù)參與“打新”。本質(zhì)上，即使是現(xiàn)階段，改善客群的購房邏輯還是沒變，其對于資產(chǎn)增值的需求仍大于改善自住需求。

事實上，今年上半年成交新房的數(shù)據(jù)也是強有力的證明：今年上半年，由于改善類房源集中入市，400萬以上住宅成交量高達1.1萬套，與400萬以下剛需成交套數(shù)幾乎“平分秋色”。其中，400萬-450萬住宅成交量在所有價段中最高，超過3000套，占比達12.7%。

剛需買二手，改善搖新房，或已成為當下杭州樓市的顯著特征。隨著今年許多粉盤中簽率持續(xù)提升，各批次供地集中入市，新房買到可能增大，部分剛需及改善需求極有可能重新轉(zhuǎn)向新房，彼時二手房市場或迎來新一輪調(diào)整與價格重塑。

關(guān)鍵詞： 杭州二手房調(diào)研 杭州二手房新政 杭州樓市成交兩極化 杭州改善板塊現(xiàn)狀