繼推出2022年首批集中出讓土地，并調(diào)整供地相關(guān)規(guī)則與要求后，東莞在近期再次發(fā)布了關(guān)于樓市的新通知。

根據(jù)東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“東莞住建局”)官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整商品房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售合同文本有關(guān)事宜的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，自2022年4月1日起，取得預(yù)售許可證的樓盤(pán)項(xiàng)目，在完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記(即“確權(quán)”)以及房產(chǎn)交易平臺(tái)可獲取不動(dòng)產(chǎn)實(shí)測(cè)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)后，需使用“現(xiàn)售”合同成交。

值得注意的是，按照此前規(guī)定，開(kāi)發(fā)商須將商品房預(yù)售資金等全部存入預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，否則將面臨行政處罰等后果。有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，上述新規(guī)實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商對(duì)收入將擁有更大的支配權(quán)。

對(duì)此，3月30日，東莞住建局方面向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，自商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案相關(guān)職能劃轉(zhuǎn)到該局后，為理順實(shí)際操作過(guò)程中出現(xiàn)的業(yè)務(wù)流程銜接不暢、降低工作效率的相關(guān)問(wèn)題，該局從系統(tǒng)建設(shè)和業(yè)務(wù)銜接方面著手加快解決，“因此，本次調(diào)整商品房預(yù)售轉(zhuǎn)限售合同文本屬于正常業(yè)務(wù)優(yōu)化范疇。”

交易規(guī)范化

《通知》顯示，此次調(diào)整的目的在于“進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)商品房交易市場(chǎng)秩序。”

東莞住建局方面對(duì)記者進(jìn)一步解釋稱(chēng)，由于該局在2014年6月已取消辦理《商品房預(yù)售許可證》延續(xù)和商品房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售手續(xù)，但在實(shí)際操作中，部分預(yù)售商品房項(xiàng)目在完成確權(quán)手續(xù)后仍有少量房屋未完成銷(xiāo)售，又無(wú)法辦理預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售手續(xù)，只能繼續(xù)選擇預(yù)售的合同模板。

按有關(guān)法規(guī)，預(yù)售資金須進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，而本身項(xiàng)目確權(quán)后就可申請(qǐng)解除監(jiān)管，故導(dǎo)致房地產(chǎn)交易管理部門(mén)在系統(tǒng)監(jiān)測(cè)到無(wú)首期款進(jìn)賬記錄后，需人工核實(shí)項(xiàng)目是否已完成確權(quán)，存在業(yè)務(wù)流程銜接不暢、降低工作效率的問(wèn)題。

根據(jù)《通知》要求，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行合同簽約環(huán)節(jié)時(shí)，使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)示范文本》(GF-2014-0172)的前提條件是房地產(chǎn)項(xiàng)目“取得商品房預(yù)售許可證”“完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記”“東莞市房產(chǎn)交易平臺(tái)可獲取到不動(dòng)產(chǎn)實(shí)測(cè)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)”。

東莞住建局方面稱(chēng)，為減少此次業(yè)務(wù)調(diào)整對(duì)購(gòu)房人及開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響，該局主要采取兩點(diǎn)措施，一是為確保系統(tǒng)運(yùn)行順暢，提前對(duì)有關(guān)業(yè)務(wù)調(diào)整進(jìn)行試運(yùn)行，根據(jù)運(yùn)行情況馬上改進(jìn);二是為加快存量項(xiàng)目業(yè)務(wù)申請(qǐng)辦理，該局已調(diào)配相應(yīng)工作人員專(zhuān)門(mén)協(xié)助處理，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的業(yè)務(wù)承諾接收1個(gè)工作日內(nèi)完成，并安排一條專(zhuān)線由專(zhuān)人接聽(tīng)，對(duì)企業(yè)、群眾來(lái)電咨詢(xún)進(jìn)行解答。

記者注意到，2021年9月，東莞住建局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售款收存管理的通知》要求，開(kāi)發(fā)商須將商品房預(yù)售資金，包括購(gòu)房人按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議、合同等約定支付的全部房?jī)r(jià)款(含定金、首付款、分期款、全款及按揭貸款等所有預(yù)售款)全部存入預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，否則將面臨被暫停監(jiān)管資金撥付和商品房網(wǎng)簽，以及被依法依規(guī)作出行政處罰處理的后果。

東莞住建局方面表示，根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主要目的是為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。實(shí)行現(xiàn)售的商品房項(xiàng)目，因已完成工程竣工驗(yàn)收備案，故按相關(guān)法規(guī)無(wú)需對(duì)其銷(xiāo)售資金進(jìn)行監(jiān)管。

實(shí)行綜合施策

事實(shí)上，在此次調(diào)整商品房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售合同文本之前，東莞在土地市場(chǎng)方面也迎來(lái)了新變化。

3月13日，東莞市自然資源局官網(wǎng)一次性發(fā)布8宗集中出讓商住用地，東莞在2022年啟動(dòng)了“雙集中”供地模式。

所謂的“雙集中”，即“集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)。”東莞此次首批集中供地涉及道滘、塘廈等6個(gè)鎮(zhèn)街，將于4月19日至4月20日進(jìn)行集中競(jìng)價(jià)出讓。

東莞市自然資源局方面此前對(duì)記者表示，根據(jù)上級(jí)要求，東莞作為全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)控城市，今年住宅用地需實(shí)施“兩集中”供地。

記者注意到，相比2021年的土地出讓規(guī)則，東莞此次集中供地除塘廈地塊外，其余7宗土地均取消了無(wú)償配建安居房的要求，同時(shí)出讓條件中不再約定地塊的住宅售價(jià)。這也就意味著，相關(guān)地塊在未來(lái)入市的價(jià)格將結(jié)合實(shí)時(shí)的備案政策。

不過(guò)，與此前規(guī)則相比，上述集中掛牌的8宗土地仍沿用“最高限價(jià)+終次報(bào)價(jià)”的出讓方式，采用“終次報(bào)價(jià)”形式確定最終競(jìng)買(mǎi)人。另外，本次競(jìng)買(mǎi)條件仍對(duì)開(kāi)發(fā)資質(zhì)進(jìn)行要求，并禁止馬甲參加。

對(duì)于此次《通知》出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)與內(nèi)容，是否與上述東莞市自然資源局發(fā)布的集中出讓土地中相關(guān)規(guī)定的變化有所關(guān)聯(lián)?

對(duì)此，東莞住建局方面予以否認(rèn)，并稱(chēng)，“我局自2021年11月18日起啟用新的商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，其后持續(xù)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行改造完善。本次業(yè)務(wù)調(diào)整時(shí)間主要是基于新系統(tǒng)開(kāi)發(fā)完善已滿(mǎn)足預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售合同文本的功能。”

值得注意的是，自2021年以來(lái)，東莞先后出臺(tái)了“莞六條”“莞八條”，并首次制定和發(fā)布了二手住房交易參考價(jià)格等。

東莞住建局方面此前對(duì)記者表示，“通過(guò)精準(zhǔn)調(diào)控、綜合施策，較好地實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象明顯減少，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制逐步完善，對(duì)規(guī)范市場(chǎng)秩序發(fā)揮積極的效果。”

據(jù)其介紹，該局下一步將根據(jù)有關(guān)政策實(shí)施情況跟蹤進(jìn)一步優(yōu)化完善，提高對(duì)企服務(wù)效率和質(zhì)量。同時(shí)根據(jù)國(guó)家和省的部署要求，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，更好保障購(gòu)房人權(quán)益。

需求有待釋放

一系列調(diào)控組合拳措施背后，東莞當(dāng)?shù)貥鞘幸渤霈F(xiàn)明顯變化。

根據(jù)東莞住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年2月，東莞全市一手商品住宅的成交量為873套(其中地面建筑層數(shù)超過(guò)4層的有851套，均價(jià)為23055元/平方米);二手住宅成交量為405套，面積合計(jì)4.49萬(wàn)平方米，均價(jià)為18008元/平方米。

上述成交的一手商品住宅中，成交數(shù)最高的集中在城區(qū)片區(qū)的石碣鎮(zhèn)，其次為濱海片區(qū)的厚街鎮(zhèn)。二手住宅中，成交數(shù)最高的集中在城區(qū)片區(qū)的南城街道，其次為東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的常平鎮(zhèn)。

2022年1月，東莞全市一手商品住宅的成交量為1774套(其中地面建筑層數(shù)超過(guò)4層的有1720套，均價(jià)為23696元/平方米);二手住宅成交量為791套，面積合計(jì)9.14萬(wàn)平方米，均價(jià)為17499元/平方米。

值得注意的是，東莞二手住宅的成交量在2021年10月觸底后反彈，但截至目前連續(xù)五個(gè)月的月成交量仍低于1000套。2021年8月及2021年9月，該數(shù)據(jù)分別為1682套、1516套。

東莞住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月底，東莞全市新建商品住宅庫(kù)存情況為建筑面積389.48萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)為32262套。

中指研究院分析認(rèn)為，今年2月，東莞的商品住宅市場(chǎng)一方面受調(diào)控政策持續(xù)影響，市場(chǎng)購(gòu)房信心尚未恢復(fù)，觀望情緒較為濃厚;另一方面，受傳統(tǒng)春節(jié)假期影響，購(gòu)房者置業(yè)減少。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2月份東莞全市共新增商品住宅1104套，合計(jì)面積12.6萬(wàn)平方米。新增商品住宅套數(shù)、面積環(huán)比分別減少24.1%、19.8%。

不過(guò)，進(jìn)入3月份，東莞的住宅成交出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。根據(jù)東莞樂(lè)居發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月28日至3月6日，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽量為300套，環(huán)比增加約40%，連續(xù)4周回升，城區(qū)片區(qū)及松山湖等熱點(diǎn)片區(qū)的成交出現(xiàn)回暖勢(shì)頭;二手住宅網(wǎng)簽212套，環(huán)比增加16%，均價(jià)18232元/平方米。

東莞住建局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月21日至3月27日，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽數(shù)為1429套，環(huán)比增加約1187%;二手住宅網(wǎng)簽203套，環(huán)比增加150%，均價(jià)19651元/平方米。

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