過去數年，萬科先后提出“白銀時代”、“活下去”、“管理紅利時代”等響徹市場的論斷，新近提出的“黑鐵時代”仍是市場津津樂道的熱詞之一。遺憾的是，盡管預判了趨勢，但萬科的財報并未在當前的周期中演繹逆風而起的姿勢。

萬科這份于3月30日晚間公布的年度財報，出現了幾個“少見”：凈利潤出現上市31年以來第三次下滑，銷售額出現近13年以來首次同比下滑，開發(fā)業(yè)務毛利率出現2018年以來最低點。出乎市場意料的是，在凈利潤近乎同比腰斬的滑勢下，萬科卻祭出了113億的分紅派息預案，該比例創(chuàng)其歷史新高。憑什么?隱藏在萬科財報里的一些數字給出了答案。

萬科線上業(yè)績會。

拿地、開工連年放緩

“交出這樣的成績單，我倍感壓力，內心充滿緊迫感。”萬科董事長郁亮在《致股東》中如是坦言，而這份壓力來自萬科持續(xù)下滑的凈利潤。2021年，萬科全年營收雖同比小幅增長8.04%至4528億元，但凈利潤同比大幅下降45.75%，全年凈利225.2億元，幾近“腰斬”。

凈利的下降主要歸因于萬科持續(xù)下降的毛利率。

2021年，萬科整體毛利率為21.8%，同比下降7.4個百分點，其中開發(fā)業(yè)務毛利率已下降至23%，這已是2018年以來的最低點。

“盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長終將結束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。”郁亮在《致股東》中不無誠懇。他進一步解釋：“部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。”

萬科正在為此前幾年的激進拿地買單，與此同時，萬科也正著意縮表控制。2021年第二輪供地開始，萬科便甚少出現在公開招拍掛市場，拿地動作減緩不少，第四季度僅新增項目16個。

這與萬科在多次會議中提出的“去庫存”觀點相合，其銷售、開工及拿地數據也能窺見這一布局。2021年全年，萬科累計銷售3807.8萬平方米，同期新開工3265.3萬平方米，而新增拿地面積僅2667.4萬平方米，呈現“銷售面積>新開工面積>新增拿地面積”的態(tài)勢。

這是萬科在房地產行業(yè)去“三高”的大勢下布下的一道棋。在銷售速度放緩的風向下，房企若過度加碼土地投資和開發(fā)規(guī)模，不免造成資產沉淀。眼下，在預售監(jiān)管資金收緊、融資渠道收縮的情況下，萬科正轉向一道得分值更高的考題——也即是竣工回款。

遺憾的是，市場遇冷的大環(huán)境下，“尖子生”萬科也難避銷售下滑的挑戰(zhàn)。2021年，萬科銷售面積、銷售金額雙雙回落，盡管銷售金額仍有6277.8億元的高數值，但同比仍下滑10.8%，這是萬科近13年以來銷售額首次同比下滑。

滑勢會延續(xù)嗎?萬科頗有自信逆風翻盤。“萬科開發(fā)業(yè)務將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營，今年實現止跌企穩(wěn)，同時未來2到3年的儲備有保障。”在今晨舉行的年報業(yè)績會上，郁亮信誓旦旦。“截至去年底，萬科已售未結合同金額累計超過7100 億元，是2021年結算收入的1.6倍。”郁亮表示，這些已售未結資源將有力支撐萬科業(yè)績。

探索新業(yè)務的“學費”大部分已繳完

“在我們的認知里，‘活下去’比什么都重要。”“縮表出清對于我們來說，就是一場生死之戰(zhàn)。”這是萬科頻頻提及的危機意識。不過，萬科的危機意識，與其在危機中尋找機會的動作并不矛盾。地產業(yè)務之外，萬科布下的另一盤棋正逐漸顯現。

縱觀財報，萬科的物業(yè)、物流倉儲及租賃住宅等多項業(yè)務已取得一定成績，其中屬物流倉儲服務表現最為亮眼，去年營收同比增長近69%。預備上市的萬物云，也在2021年實現了32.1%的同比增長，營業(yè)收入超240億元。租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運營等業(yè)務均取得超10%的同比增長。

“如果只看經營收入和利潤，這些業(yè)務現在及將來都無法與房地產開發(fā)相提并論。起步階段，它們的投資對短期業(yè)績提升還會造成不小的負擔。”萬科對此并不諱言。“新的業(yè)務在實踐之前，可行或不可行的邊界往往并不清楚，公司不可避免地交了一些學費。”

不過，在今晨的業(yè)績會上，郁亮透露“探索這些業(yè)務的學費大部分已經交完”。“今年，非開發(fā)業(yè)務總體將開始形成正向貢獻。”郁亮顯然對這些新業(yè)務頗為自信。

此外，經營、服務類業(yè)務或有望形成萬科新的盈利蓄水池。“以REITs為代表的不動產長期股權投資，也為經營類資產經營、服務業(yè)務提供了很好的資產增值變現出路。”郁亮表示。

郁亮以上海七寶萬科廣場項目為例進一步解釋稱，萬科如果退出，可實現差不多15億的利潤;再比如去年萬緯物流通過增資入股方式引入戰(zhàn)略投資者，實現了30%溢價。“這類合格資產，將對萬科未來業(yè)績構成有力支撐。”

對于企穩(wěn)回升之路，萬科信誓旦旦，亦信心滿滿，其祭出的誠意一招已間接露出其雄心：萬科稱，將在未來三個月內擇機開展20億-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發(fā)分紅112.8億元。參照往年來看，這將是萬科歷史上最高比例的分紅派息預案。

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