進(jìn)入3月，不少活躍在一線的二手房中介最大的感受是：房源帶看量上升了。

我們聯(lián)系了上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)等的10多位資深地產(chǎn)中介人員，得到的上升比例，從5%—15%不等。

其中，以上城區(qū)錢江新城、南星橋板塊、拱墅區(qū)申花板塊這些高端改善區(qū)域上升最多。

“我們?nèi)Э捶吭?，一路上申花區(qū)域的同事不停在接電話，其他板塊的同事都很羨慕。”上城區(qū)丁橋板塊某中介門(mén)店店長(zhǎng)李凌說(shuō)。

雖然帶看量的數(shù)字挺好看，但說(shuō)到成交數(shù)據(jù)，中介們直嘆氣：當(dāng)下觀望情緒還是比較濃烈，和去年同期相比，成交周期幾乎拉長(zhǎng)了一倍。“傳統(tǒng)的金三肯定沒(méi)了!”大家感嘆。

截至記者發(fā)稿前，透明售房網(wǎng)二手房掛牌數(shù)量為167497套，接近17萬(wàn)套。3月初一度突破17萬(wàn)套，而去年同期的掛牌量為13萬(wàn)套。

杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月1日—23日，二手房日均成交量較2月(春節(jié)后)日均成交水平增長(zhǎng)約65%，但與去年同期相比，顯然還相差甚遠(yuǎn)。

“當(dāng)前，市場(chǎng)基本面復(fù)雜，調(diào)控政策力度相對(duì)克制，房貸利率下降較快，不過(guò)未來(lái)還有空間，需求端觀望氛圍還是較濃。而市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好后，供應(yīng)側(cè)房東預(yù)期開(kāi)始好轉(zhuǎn)，以價(jià)換量動(dòng)力并未明顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)買賣雙方處于明顯博弈階段，成交并未明顯放大。”杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍說(shuō)，根據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，3月杭州日均掛牌量環(huán)比增長(zhǎng)5%。他認(rèn)為，整體來(lái)說(shuō)，疫情的反復(fù)影響，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)政策的響應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，需求端信心尚未完全恢復(fù)，加上新房市場(chǎng)放量分流部分需求，二手房與往年比較起來(lái)確實(shí)復(fù)蘇偏緩。

“金三”不來(lái)了，那么“銀四”遠(yuǎn)嗎?對(duì)于今年想買賣房子的房東和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，該怎么辦?

60方以下小戶型走出獨(dú)立行情

德勝、和睦、三塘成剛需“主戰(zhàn)場(chǎng)”

杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2022年購(gòu)房者需求結(jié)構(gòu)有所變化，成交主力依舊集中在90方以下剛需面積段，但戶型小型化趨勢(shì)有所增加，且很明顯。

其中60方以下的物業(yè)成交占比漲幅最多，漲幅達(dá)到5.08%,占到26.31%。主力擔(dān)當(dāng)?shù)?0—90方面積段占到37.91%，環(huán)比下降2.88%。

“雖然當(dāng)下大多數(shù)購(gòu)房者置業(yè)更傾向于中大戶型，但小戶型在市場(chǎng)上的熱度依舊不容小覷。”研究員告訴我們，2月份在小戶型成交物業(yè)中，除了公寓類產(chǎn)品之外，市區(qū)范圍內(nèi)小面積、低總價(jià)的老小區(qū)有所翻身，走出了屬于自己的獨(dú)立行情。

成交主要分布在德勝、和睦、三塘等傳統(tǒng)老城區(qū)板塊，這里的二手房市場(chǎng)基本是資金有限、首套剛需買房人的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，面積四五十方，總價(jià)控制在150-200萬(wàn)上下的房源，也能滿足大多數(shù)購(gòu)房者的首次上車需求。

改善型購(gòu)房同場(chǎng)競(jìng)

400萬(wàn)—700萬(wàn)元價(jià)格段最吃香

從2月、3月的二手房成交數(shù)據(jù)以及帶看情況來(lái)看，改善型購(gòu)房需求不容忽視。

比如，成交價(jià)在4萬(wàn)—5萬(wàn)元/平方米以上的房源在成交排行榜中頻頻出現(xiàn)，大戶型甚至是墅類產(chǎn)品的成交也有上升的趨勢(shì)。

西溪蝶園、未來(lái)悅、風(fēng)雅錢塘2月份都成交了3套，簽約均價(jià)分別為60916元/平方米、57522元/平方米、50014元/平方米;新綠園、文鼎苑、東方郡各成交了2套。

而就在3月，拱墅區(qū)申花板塊的高端改善盤(pán)融創(chuàng)·宜和園，加上其次新房的“資本”，成交單價(jià)達(dá)到了7.28萬(wàn)元/平方米。截至記者發(fā)稿前，透明售房數(shù)據(jù)顯示，3月已成交5套。目前該小區(qū)掛牌房源還有17套，掛牌均價(jià)為9.6萬(wàn)元/平方米。

除了二手房市場(chǎng)對(duì)改善型房源的渴望，法拍房市場(chǎng)也來(lái)佐證。

比如2月8日，老牌豪宅東方潤(rùn)園一套建筑面積318.25平方米的房子，最終以3825萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約12萬(wàn)元/平方米;2月21日，藍(lán)色錢江一套建筑面積235.06平方米的房子，以3037.5萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約12.9萬(wàn)元/平方米。

2月22日，一套建面125.87平方米的首開(kāi)杭州金茂府法拍房，以1172.5萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約9.3萬(wàn)元/平方米。而在去年10月，這個(gè)小區(qū)也曾有一套法拍房源上架，當(dāng)時(shí)的成交單價(jià)為6.96萬(wàn)元/平方米。

這還不夠，就在3月22日，有著絕佳沿江風(fēng)景的銀杏匯一套面積為203.15平方米的大平層，被搶奪100多次，最終以1677.9萬(wàn)元成交，溢價(jià)630萬(wàn)元。

西湖區(qū)資深房產(chǎn)中介陳浩告訴我們，改善族們?cè)诙址渴袌?chǎng)上戲份很多，總價(jià)在400萬(wàn)—700萬(wàn)元價(jià)格段的房源，是大多改善族們能承受得起并且大量關(guān)注的，其帶看量也在明顯放大。除了上城區(qū)錢江新城、南星橋、江河匯板塊，拱墅區(qū)申花、橋西板塊，像星橋、丁橋這些板塊，因?yàn)榈罔F線路新開(kāi)通，最近咨詢量也開(kāi)始加大，天都城、蔚藍(lán)領(lǐng)秀等樓盤(pán)比較熱門(mén)。

今年一手房節(jié)奏難以把握

看得見(jiàn)摸得著的二手房機(jī)會(huì)來(lái)了

中房大數(shù)據(jù)研究中心總經(jīng)理陳煥春說(shuō)，所謂“金三銀四”，這個(gè)說(shuō)法的形成，與前幾年開(kāi)始樓市出現(xiàn)比較明顯的小周期有一定關(guān)系。

她認(rèn)為，從杭州2018年4月開(kāi)始搖號(hào)起，一手房?jī)r(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)就比較穩(wěn)定，加上以往上半年開(kāi)發(fā)商拿地比較積極，下半年相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)收縮的規(guī)律，二手房市場(chǎng)受環(huán)境影響也會(huì)有所降溫。所以無(wú)論一手還是二手房，原本上半年市場(chǎng)氛圍會(huì)比下半年好。

“杭州從去年上半年開(kāi)始集中供地，節(jié)奏被打亂，接下來(lái)的年度周期性不再明顯。去年上半年二手房市場(chǎng)也比較活躍，但下半年成交量下降嚴(yán)重。”陳煥春說(shuō)，今年是杭州的亞運(yùn)年，部分新盤(pán)供應(yīng)節(jié)奏可能難以把握，于是，看得見(jiàn)摸得著的二手房機(jī)會(huì)來(lái)了。

“今年二手房一定不會(huì)像去年那樣有爆發(fā)式的熱情，現(xiàn)在已到3月底，二手房市場(chǎng)相較去年年底，有嘗試性的一絲回暖。”陳煥春說(shuō)，這和行業(yè)整體信心有關(guān)。“從去年年底到現(xiàn)在，無(wú)論從中央還是到地方，政策層面有比較明朗的支持，比如金融政策、信貸的放松，對(duì)市場(chǎng)陸續(xù)會(huì)起到作用，一二手房都會(huì)受到影響。”她認(rèn)為，今年杭州二手房會(huì)在穩(wěn)字當(dāng)頭的基礎(chǔ)上，慢慢回暖。

針對(duì)今年有購(gòu)房計(jì)劃的買家，她建議：如果在一手房市場(chǎng)搖號(hào)沒(méi)有足夠把握，二手房不妨同步看起來(lái)。但二手房要做足功課，每套房子樓層、采光、戶型、朝向、裝修情況、保養(yǎng)狀況等都不同，一定要多看多比較，選擇一套適合自己的。

對(duì)于有賣房打算的房東，尤其是置換型家庭來(lái)說(shuō)，一定要系統(tǒng)性考慮買賣節(jié)奏，謀定而后動(dòng)。如果目前僅有一套，準(zhǔn)備賣掉去搖新房，而對(duì)新房的中簽把握不大，短期內(nèi)資金也沒(méi)有更好去處的，建議謹(jǐn)慎考慮。

3月23日杭州2022年首批集中供地發(fā)布，目前還未開(kāi)始競(jìng)拍，場(chǎng)子在逐漸預(yù)熱，若當(dāng)下有看中比較合適的，下手也正是時(shí)機(jī)。

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