8月30日，北京土地交易市場(chǎng)發(fā)布了本年度第二批次住宅用地出讓公告，共計(jì)43宗用地，土地總面積約245公頃，總建筑規(guī)模約496萬(wàn)平方米，除一宗招標(biāo)項(xiàng)目以外，起始價(jià)總額約1359億元。在首批次“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”調(diào)控措施取得積極成效的基礎(chǔ)上，北京二批次供地繼續(xù)實(shí)施限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、提品質(zhì)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”決策部署，堅(jiān)持租購(gòu)并舉、加強(qiáng)供需雙效調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，提升人民群眾幸福感、獲得感。

北京市商品住宅用地供應(yīng)堅(jiān)持規(guī)劃為引領(lǐng)、促進(jìn)職住平衡、站城融合、產(chǎn)城融合，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃引導(dǎo)高質(zhì)量發(fā)展。二批次集中供應(yīng)的43宗項(xiàng)目共涉及13個(gè)區(qū)。位于中心城區(qū)的有20宗，土地總面積約96公頃，占比為39%，其中朝陽(yáng)區(qū)11宗，約42公頃;海淀區(qū)4宗，約17公頃;豐臺(tái)區(qū)3宗，約27公頃;石景山區(qū)2宗，約10公頃。位于平原新城及副中心的有17宗，土地總面積約102公頃，占比為42%，其中大興區(qū)2宗，約13公頃;副中心3宗，約11公頃;順義區(qū)2宗，約10公頃;昌平區(qū)4宗，約29公頃;房山區(qū)5宗，約30公頃;亦莊1宗，約9公頃。位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的有6宗，土地總面積約47公頃，占比為19%，其中門(mén)頭溝區(qū)2宗，約22公頃;懷柔區(qū)1宗，約8公頃;平谷區(qū)3宗，約17公頃。

北京第二批次供地通過(guò)“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控，具體呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

特點(diǎn)一：土地供應(yīng)向保障性租賃住房?jī)A斜，突出住房民生屬性，以人為本保障人民群眾住有所居。

今年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào))中提出，各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，著力解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。北京第二批次住宅用地從實(shí)際出發(fā)，通過(guò)集中建設(shè)和配建兩種方式進(jìn)一步加大公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。

43宗住宅用地中有3宗涉及共有產(chǎn)權(quán)住房，其中位于昌平區(qū)昌平鎮(zhèn)東環(huán)路和平谷區(qū)馬昌營(yíng)鎮(zhèn)的2宗居住用地為純共產(chǎn)房地塊，豐臺(tái)區(qū)周莊子居住項(xiàng)目中1宗獨(dú)立地塊用于配建共有產(chǎn)權(quán)住房，共有產(chǎn)權(quán)住房建筑規(guī)模共計(jì)約16萬(wàn)平方米，折合住房約1900套;有13宗位于中心城區(qū)、多點(diǎn)及副中心區(qū)域，毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點(diǎn)的項(xiàng)目配建保障性租賃住房，將面向符合條件的新市民、青年人等群體進(jìn)行配租，總規(guī)模達(dá)到23.6萬(wàn)平方米，折合住房約3600套;除配建保障性租賃住房外，本次還在石景山區(qū)首鋼項(xiàng)目中選擇了1宗獨(dú)立地塊建設(shè)公租房，建筑規(guī)模約3.59萬(wàn)平方米，折合住房700余套。

除了對(duì)租賃住房配建總量提出要求外，掛牌文件還進(jìn)一步明確了租賃住房的戶型比例及車位配比要求，強(qiáng)調(diào)租賃住房在布局、建筑密度、景觀環(huán)境、綠化，建筑外立面的風(fēng)格、色彩、建筑材質(zhì)品質(zhì)等方面以及建筑單體內(nèi)公共空間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目其他住房保持基本一致。

特點(diǎn)二：進(jìn)一步創(chuàng)新和完善掛牌競(jìng)爭(zhēng)方式，嚴(yán)格控制溢價(jià)率。

北京二批次用地繼續(xù)實(shí)施商品住宅銷售價(jià)格承諾制，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)買環(huán)節(jié)提交《房屋銷售承諾書(shū)》。同時(shí),積極響應(yīng)自然資源部最新調(diào)控要求，在綜合考慮項(xiàng)目所在圈層、房?jī)r(jià)水平、起始地價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)方式、周邊市場(chǎng)情況等因素的基礎(chǔ)上，合理確定土地溢價(jià)率，通過(guò)控房?jī)r(jià)、限地價(jià)，為企業(yè)預(yù)留合理利潤(rùn)空間，通過(guò)設(shè)置相關(guān)住宅品質(zhì)要求、引入競(jìng)建設(shè)方案等方式保證住宅建設(shè)品質(zhì)，促進(jìn)房企不斷提升產(chǎn)品建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理水平，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。從公布的地價(jià)上限來(lái)看，二批次地塊的整體溢價(jià)率控制在了10%以內(nèi)，單宗溢價(jià)率不高于15%。

達(dá)到地價(jià)上限后，除繼續(xù)采取競(jìng)政府持有商品住房產(chǎn)權(quán)份額、投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等競(jìng)爭(zhēng)方式確定土地競(jìng)得人外，北京二批次供地在競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則上進(jìn)行了優(yōu)化和創(chuàng)新。

一是首次采取了以搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。二批次共有6個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)到達(dá)地價(jià)上限后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。為防止搖號(hào)環(huán)節(jié)出現(xiàn)“馬甲”的情況，對(duì)于進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目，掛牌文件明確要求土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，競(jìng)得人及該宗地項(xiàng)目公司不得以任何直接或間接的形式將其股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買人及其關(guān)聯(lián)方。在競(jìng)得人完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，其他參與搖號(hào)的競(jìng)買人及其關(guān)聯(lián)方不得以任何直接或間接的形式獲取競(jìng)得人的股權(quán)或投資權(quán)益。

二是在大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊中試點(diǎn)競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”的競(jìng)爭(zhēng)方式，達(dá)到地價(jià)上限后進(jìn)入競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序，若宗地可出讓居住建筑規(guī)模全部競(jìng)報(bào)為“現(xiàn)房銷售”，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。“現(xiàn)房銷售”標(biāo)準(zhǔn)按照《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))執(zhí)行，“現(xiàn)房銷售”面積按地上出讓住宅部分計(jì)算，所在樓棟需整棟現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房銷售可實(shí)現(xiàn)購(gòu)房人“所見(jiàn)即所得”，同時(shí)考慮到現(xiàn)房銷售將延長(zhǎng)企業(yè)資金回籠周期，為保證住房品質(zhì)，試點(diǎn)項(xiàng)目在地價(jià)上限的設(shè)定上為企業(yè)預(yù)留出了合理的利潤(rùn)空間。

特點(diǎn)三：進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，營(yíng)造公開(kāi)透明市場(chǎng)環(huán)境，引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)爭(zhēng)。

一是為有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)企業(yè)理性競(jìng)爭(zhēng),二批次地塊各類競(jìng)爭(zhēng)上限隨地塊出讓公告一并向社會(huì)公布,房屋銷售指導(dǎo)均價(jià)可通過(guò)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公布的方式查詢，信息披露的及時(shí)和公開(kāi)有利于企業(yè)提前開(kāi)展經(jīng)濟(jì)測(cè)算。

二是掛牌文件顯示，市規(guī)自委將組織召開(kāi)答疑會(huì)，幫助競(jìng)買企業(yè)準(zhǔn)確了解地塊各項(xiàng)要求、澄清模糊認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)企業(yè)在土地競(jìng)買過(guò)程中理性決策。

三是高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)時(shí)間由現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后第10個(gè)工作日調(diào)整為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)當(dāng)日投報(bào)，將企業(yè)競(jìng)買保證金占?jí)褐芷谳^之前縮短了約10個(gè)工作日,有效提高了資金使用效率。

四是土地出讓合同簽訂時(shí)間從以往的成交后10個(gè)工作日內(nèi)壓縮為成交當(dāng)日“立等簽訂”合同，真正做到了讓企業(yè)少跑腿，提高了審批工作效率。

特點(diǎn)四：進(jìn)一步細(xì)化、優(yōu)化高標(biāo)準(zhǔn)方案評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升。

為不斷提升城市發(fā)展質(zhì)量、人居環(huán)境、人民生活品質(zhì)、城市競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，努力建設(shè)國(guó)際一流的和諧宜居之都，促進(jìn)碳達(dá)峰和碳中和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，本次掛牌交易的商品住宅用地繼續(xù)設(shè)置最低品質(zhì)保障要求，未來(lái)住宅要實(shí)現(xiàn)綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、采用裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%、設(shè)置太陽(yáng)能光伏或光熱系統(tǒng)。同時(shí)，為切實(shí)提升住宅品質(zhì)，增強(qiáng)人民群眾的幸福感、獲得感，本批次對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)選內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化，一是增加了跟人民群眾利益密切相關(guān)的“質(zhì)量保修”所占分值權(quán)重。二是為充分發(fā)揮建筑師在工程建設(shè)中的主導(dǎo)地位，全面提高建設(shè)工程質(zhì)量，增加了建筑師負(fù)責(zé)制所占分值權(quán)重。

二批次商品住宅用地中有36個(gè)項(xiàng)目設(shè)置了投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)。

特點(diǎn)五：加強(qiáng)企業(yè)誠(chéng)信管理，提高房企參與門(mén)檻，嚴(yán)格購(gòu)地資金來(lái)源審查。

為嚴(yán)格落實(shí)自然資源部土地市場(chǎng)調(diào)控要求，堅(jiān)持“房住不炒”定位，加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，北京二批次供地進(jìn)一步健全住宅用地市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源審查。

一是對(duì)土地競(jìng)買人均設(shè)置了資格要求，明確競(jìng)買人、聯(lián)合競(jìng)買各方均須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，同一競(jìng)買人及其控股的企業(yè)不得單獨(dú)或聯(lián)合參加同一宗地的競(jìng)買。

二是嚴(yán)格購(gòu)地資金來(lái)源審查。在參與土地競(jìng)買前，由競(jìng)買人提交關(guān)于購(gòu)地資金合法、合規(guī)的承諾書(shū)，土地成交后，由土地競(jìng)得人說(shuō)明購(gòu)地資金來(lái)源、提供相應(yīng)的證明文件。

三是加強(qiáng)企業(yè)誠(chéng)信管理，對(duì)于存在提供虛假資質(zhì)證明、購(gòu)地資金來(lái)源不符合要求、違反承諾內(nèi)容等行為，明確了相關(guān)懲戒措施、違約責(zé)任。如競(jìng)得人存在違反相關(guān)自我承諾或存在相關(guān)違約行為，可取消其競(jìng)得資格，競(jìng)得人須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任，造成損失的，競(jìng)得人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。尚未簽訂出讓合同的競(jìng)得人所交納的保證金不予退還;已簽訂出讓合同的競(jìng)得人須以不少于出讓宗地保證金金額承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)出讓人有權(quán)收回出讓宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，競(jìng)得人及其股東、控股的各個(gè)企業(yè)一年內(nèi)不得參加北京市土地市場(chǎng)競(jìng)買活動(dòng)，出讓人將競(jìng)得人違約行為及處理結(jié)果向社會(huì)公告。

除發(fā)布第二批商品住宅用地公告外,今日市規(guī)劃自然資源委還對(duì)外公布了131宗年度擬供租賃住房用地項(xiàng)目信息。從公布情況來(lái)看，今年北京對(duì)于租賃住房用地的供應(yīng)力度前所未有，供應(yīng)總量達(dá)到歷年最高。在按照“一地一策”、“兩集中供地”要求有序組織商品住宅用地供應(yīng)的同時(shí)，通過(guò)進(jìn)一步加大租賃住房用地，“雙管齊下”做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。此外，在供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行上更加務(wù)實(shí)，將各區(qū)的任務(wù)指標(biāo)全部落點(diǎn)落位，主動(dòng)接受公眾監(jiān)督。項(xiàng)目的選址與生產(chǎn)生活空間結(jié)合也更加緊密，未來(lái)將可形成一批職住平衡、交通便利的活力社區(qū)。

關(guān)鍵詞： 北京 集中供地 供需雙效調(diào)節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)