8月25日下午，綠城中國召開2021年中期業(yè)績說明會(huì)。與往年一樣，永續(xù)債問題再次毫無懸念的被提及。截至2021年6月30日，綠城中國的永續(xù)債已下降了20.81億元，但仍有185.37億元的規(guī)模。

對于這一利潤黑洞，綠城中國管理層也下決心對永續(xù)債“開刀”。“7月已經(jīng)贖回了10億元人民幣的永續(xù)債，預(yù)計(jì)下半年還將贖回34億元人民幣的永續(xù)債，以及5億美金的永續(xù)債，預(yù)計(jì)到年底永續(xù)債的余額會(huì)是108億元左右。2022年將贖回境外5億美金的永續(xù)債以及境內(nèi)的56億元人民幣永續(xù)債，2023年贖回最后的15億元境內(nèi)永續(xù)中票。在所有永續(xù)債未贖回之前，公司也暫不考慮新的發(fā)行。”綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在今日的業(yè)績會(huì)上直言。

全年銷售額或?qū)⒊^3100億元

2021年上半年，綠城中國實(shí)現(xiàn)收入361.35億元，同比增長51.2%;毛利79.35億元，同比增長28.32%;凈利潤39.1億元，同比增長24.9%;歸屬公司股東凈利潤24.18億元，同比增長15.4%。

對于毛利的增長，綠城中國方面表示，主要是本期物業(yè)銷售收入規(guī)模大幅提升，物業(yè)銷售毛利增加。但與大部分房企一樣，綠城的毛利率也出現(xiàn)小幅下滑。

上半年，綠城中國實(shí)現(xiàn)毛利率為22%，較2020年同期的25.9%下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)銷售毛利率21.5%，較2020年同期的25.6%下降4.1個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)槭芟迌r(jià)影響品牌溢價(jià)未能充分體現(xiàn)，毛利率出現(xiàn)下滑。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束，毛利率下降已成為共性問題，未來衡量指標(biāo)將不再是高數(shù)值，更重要的是能否保持連續(xù)穩(wěn)定。

融入中交基因后，綠城開始規(guī)模化提速。上半年綠城于31個(gè)城市新增項(xiàng)目67個(gè)，總建筑面積約1186萬平方米，總貨值2140億元。布局方面，一二線城市的新增貨值占比達(dá)78%，其中長三角作為戰(zhàn)略深耕地，新增貨值占比50%。截至2021年6月30日，綠城中國土地儲備總建筑面積6034萬平方米，總貨值達(dá)9951億元。

從銷售方面來看，今年上半年，綠城中國總合同銷售面積約724萬平米，合同銷售金額1717億元，同比增長88%，全年目標(biāo)完成率55%。其中，代建管理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷售金額348億元，同比增長39%。綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿更是在業(yè)績會(huì)上直言“綠城的代建業(yè)務(wù)規(guī)模處于行業(yè)第一”。

對于業(yè)績目標(biāo)是否能如期完成，李駿亦回應(yīng)稱，全年預(yù)計(jì)將會(huì)以較大幅度超過年初制訂的3100億元銷售目標(biāo)。

其表示，得益于近幾年的投資布局的優(yōu)化，目前綠城的主要貨源地集中在熱點(diǎn)型城市，可以有效的保障整體的安全性。進(jìn)入到8月，隨著杭州桂冠東方等一批熱點(diǎn)城市，熱點(diǎn)項(xiàng)目的集中入市，以及上半年新投資項(xiàng)目的快速轉(zhuǎn)化，將有力的推動(dòng)銷售態(tài)勢保持穩(wěn)健的增長。

永續(xù)債未全部贖回前暫不考慮發(fā)新

銷售及各方面表現(xiàn)都達(dá)到了預(yù)期，甚至于可以說“優(yōu)秀”，但截至2021年8月25日收盤，綠城中國股價(jià)仍下跌2.01%，報(bào)10.72港元。歸根結(jié)底，市場對綠城中國的盈利能力仍存有疑慮，永續(xù)債“黑洞”不斷分食綠城中國的歸母凈利潤。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓稱，永續(xù)債最大的特點(diǎn)就是無固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán)，也可以理解為是一種僅需要支付“利息”的債券，這也導(dǎo)致綠城中國的歸母凈利潤并不“完整”。

2021年上半年，綠城中國實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東凈利潤24.18億元，但這之中還包括6.5億元永續(xù)債“利息”支出。

對于永續(xù)債問題，耿忠強(qiáng)回應(yīng)稱，永續(xù)債有其特殊性，它同時(shí)具有股性和債性，與其他融資方式相比，確實(shí)有一定的優(yōu)勢。但由于永續(xù)債的成本較高，并且有跳息的機(jī)制在里面，再加上2019年財(cái)政部針對永續(xù)債出臺了一個(gè)新的會(huì)計(jì)處理規(guī)定，還有去年年中“三道紅線”出臺之后，針對永續(xù)債能否計(jì)入權(quán)益，也有新的時(shí)間要求。“綜合考慮這些因素之后，公司決定，現(xiàn)有的存量的永續(xù)債隨著可贖回日的到來，逐步的進(jìn)行贖回。”耿忠強(qiáng)說。

截至2021年6月底，綠城中國仍有185.37億元永續(xù)債，占到整體權(quán)益的20.68%。

耿忠強(qiáng)表示，7月已經(jīng)贖回了10億元人民幣的永續(xù)債，預(yù)計(jì)下半年還將贖回34億元人民幣，以及5億美金的永續(xù)債，預(yù)計(jì)到年底永續(xù)債的余額會(huì)是108億元左右。2022年將贖回境外5億美金的永續(xù)債以及境內(nèi)的56億元人民幣永續(xù)債，2023年贖回最后的15億元境內(nèi)永續(xù)中票。在所有永續(xù)債未贖回之前，公司也暫不考慮新的發(fā)行。

在今年初的業(yè)績會(huì)上，耿忠強(qiáng)就曾坦言永續(xù)債是一把“雙刃劍”。“2020年境內(nèi)永續(xù)債的利率是6.07%，全年永續(xù)債的利率為7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價(jià)。”某種程度上，永續(xù)債優(yōu)化了集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)，亦取得了更大的融資空間，更大地支持了公司發(fā)展。“但隨著永續(xù)債的逐步到期，我們亦不會(huì)再做了。”耿忠強(qiáng)說。

怎么看提升11.4%的凈負(fù)債率

除對永續(xù)債問題關(guān)注外，綠城中國上半年凈資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的提升，也在此次業(yè)績會(huì)上引發(fā)關(guān)注。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，綠城中國的凈負(fù)債(總借貸減去銀行存款及現(xiàn)金)為人民幣673.58億元(2020年12月31日：人民幣539.99億元);凈資產(chǎn)負(fù)債率(凈負(fù)債╱權(quán)益總額)為75.2%，與2020年12月31日的63.8%相比有所上升。

對此，耿忠強(qiáng)回應(yīng)稱，主要是在滿足財(cái)務(wù)安全及發(fā)展所需資金的情況下，進(jìn)一步提升資金使用效率，但凈資產(chǎn)負(fù)債率仍保持在合理水平。由于“三道紅線”監(jiān)管，公司有一筆10億元的永續(xù)債沒有計(jì)入凈資產(chǎn)范圍之內(nèi)，所以“三道紅線”的口徑下凈資產(chǎn)負(fù)債率是76%，剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率是72.6%，較去年底僅有一個(gè)小幅度的提升。總的來說三個(gè)指標(biāo)還是可控的，監(jiān)管層要求2023年進(jìn)入綠檔，公司爭取提前進(jìn)入。

“公司在發(fā)展過程當(dāng)中，一直在速度和凈負(fù)債率之間尋找最優(yōu)的平衡，公司上半年取得了不少優(yōu)質(zhì)地塊，自然而然也帶動(dòng)凈資產(chǎn)負(fù)債率的提升。”耿忠強(qiáng)表示，上述投資并未“越界”，而是在保證財(cái)務(wù)安全的前提下進(jìn)行的。

北京商報(bào)記者了解到，在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，綠城中國一年內(nèi)到期借貸余額為人民幣301.1億元，較2020年12月31日的一年內(nèi)到期借貸余額人民幣325.15億元減少人民幣24.05億元，一年內(nèi)到期借貸占總借貸的23.5%，較2020年12月31日的27.3%下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。

在現(xiàn)金流方面，綠城中國的銀行存款及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2倍(2020年12月31日：2倍)，現(xiàn)金流較為充裕。

除此之外，綠城中國的總借貸加權(quán)平均利息成本進(jìn)一步降至4.6%，較2020年上半年的5.2%下降60個(gè)基點(diǎn)。

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