觀點(diǎn)網(wǎng) 大股東變更后，金科服務(wù)快速跑向?qū)I(yè)獨(dú)立自主發(fā)展的物企之路。

(資料圖)

8月29日，金科服務(wù)于線上召開(kāi)2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)，并于28日晚間刊發(fā)了相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

上半年，對(duì)于該司而言，轉(zhuǎn)型、聚焦、調(diào)整貫穿整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)始終。

從數(shù)據(jù)上看，金科服務(wù)期內(nèi)總收入約為人民幣24.64億元，較去同期微降約3.9%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.89億元，較同期減少近5成，至47.05%。

由此不難看出，雖然完成大股東更替后金科服務(wù)積極梳理和調(diào)整自身業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，但常年生活在金科系大樹(shù)之下，疊加地產(chǎn)下行以及短時(shí)間快速的從關(guān)聯(lián)方中“斷舍離”，業(yè)績(jī)?nèi)蕴幱陉囃雌凇?/p>

物管基本面

“今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)，金科服務(wù)的背景主題詞發(fā)生了變化。其中，2022年度業(yè)績(jī)中的‘精耕未來(lái)’被替換成了‘價(jià)值重塑’。”

與會(huì)投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，主題詞的變更，背后的意味或許是脫離原地產(chǎn)大股東后，金科服務(wù)堅(jiān)定的想要重塑目前業(yè)務(wù)開(kāi)展的價(jià)值觀。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

回顧上半年的經(jīng)營(yíng)狀況，從核心財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，金科服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收24.65億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.89億元，完成新增在管面積2489萬(wàn)平米，三項(xiàng)數(shù)據(jù)分別按年減少3.8%、減少47%以及增加16.63%。

從收入結(jié)構(gòu)上看，期內(nèi)該司來(lái)自空間物業(yè)服務(wù)、本地生活服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及數(shù)智科技服務(wù)的收入分別為20.29億元、2.42億元、1.59億元及0.32億元，分別占總收入約82.4%、9.8%、6.5%及1.3%。

細(xì)看四條業(yè)務(wù)曲線的收益，空間物業(yè)服務(wù)作為營(yíng)收大頭，該業(yè)務(wù)基本面保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。而在空間物業(yè)服務(wù)之中，物業(yè)管理服務(wù)作為生命線，繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

截至6月末，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入較同期增加約10.8%，至19.44億元；在管建筑面積由去年年中的2.51億平方米穩(wěn)步增長(zhǎng)約5.7%，至2.65億萬(wàn)平方米，該業(yè)務(wù)新增面積的56.9%為獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的物業(yè)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，上半年，金科服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)及本地生活服務(wù)收入的數(shù)據(jù)變化最為明顯。

前者收入由去年同期2.85億元快速下降至本期的1.6億元，降幅為43.85%；后者則是按年增加10.50%至2.42億元，毛利潤(rùn)則是按年增加了1000萬(wàn)元。

參會(huì)投資者轉(zhuǎn)述，金科服務(wù)董事長(zhǎng)夏紹飛表示，受行業(yè)和疫情影響，社區(qū)增值服務(wù)總體業(yè)務(wù)呈現(xiàn)了較大的波動(dòng)。本地生活服務(wù)作為整個(gè)公司未來(lái)增長(zhǎng)的第二曲線，戰(zhàn)略得到了良好的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)了較大幅度的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

“金科服務(wù)也借此機(jī)會(huì)重塑了增值業(yè)務(wù)的發(fā)展邏輯，收縮現(xiàn)金流較差和業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿π〉臉I(yè)務(wù)，聚焦高回款、高毛利、高附加值的可持續(xù)業(yè)務(wù)。”夏紹飛如是說(shuō)道。

觀點(diǎn)新媒體了解到，金科服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)與地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，涉及具體的業(yè)務(wù)主要是圍繞金科地產(chǎn)交付的商品房去展開(kāi)。上半年，該司對(duì)社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，縮減增收不增利的業(yè)務(wù)，甚至部分業(yè)務(wù)從自營(yíng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槠脚_(tái)模式。

主動(dòng)縮減“地產(chǎn)系”項(xiàng)目規(guī)模的動(dòng)作，雖然在短期內(nèi)會(huì)造成收入下滑的現(xiàn)象，但長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)不僅能夠有效改善盈利質(zhì)量，也能使房地產(chǎn)行業(yè)影響減弱，調(diào)整資源投入到增收第二曲線之中。

從目前狀況來(lái)看，本地生活服務(wù)業(yè)務(wù)中的餐食服務(wù)，是金科服務(wù)錨定的第二增長(zhǎng)點(diǎn)。

今年1-6月，該司通過(guò)內(nèi)生加并購(gòu)模式，實(shí)現(xiàn)餐食服務(wù)的收益較2022年同期約人民幣4110萬(wàn)元大幅增長(zhǎng)約287.8%至約人民幣1.59億元。

增收之外，金科服務(wù)還對(duì)餐食供應(yīng)鏈“下刀”，主動(dòng)縮減利潤(rùn)率很低且現(xiàn)金流較差的項(xiàng)目，導(dǎo)致該業(yè)務(wù)收入減少至730萬(wàn)元。

今年7月27日晚間，金科服務(wù)計(jì)劃以2.33億元的代價(jià)收購(gòu)上海荷特寶配餐服務(wù)有限公司66.85%股份，收購(gòu)企業(yè)為一家上海線下團(tuán)餐服務(wù)供應(yīng)商。

這筆收購(gòu)從團(tuán)餐入手，背后是該司做大華東地區(qū)本地生活服務(wù)市場(chǎng)的野心。

地產(chǎn)“斷舍離”

以往，房企與物企間存在的行業(yè)上下游、項(xiàng)目輸送、股權(quán)控制等關(guān)系，致使物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立性“名存實(shí)亡”。

在博裕投資入主金科服務(wù)大股東之后，金科服務(wù)和母公司金科股份之間羈絆被“切斷”，也使得管理層能夠更加靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。

從上半年的調(diào)整看，金科服務(wù)繼續(xù)退場(chǎng)低質(zhì)效、低收繳率、負(fù)貢獻(xiàn)的項(xiàng)目，期內(nèi)完成撤場(chǎng)在管面積約1394萬(wàn)平方米，其中包括因合約關(guān)系發(fā)生變化的安置房項(xiàng)目、回款無(wú)法保障的項(xiàng)目，有效避免項(xiàng)目持續(xù)負(fù)利潤(rùn)、或只有利潤(rùn)無(wú)現(xiàn)金流入等現(xiàn)象，防范各類經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體來(lái)看，本報(bào)告期中，金科服務(wù)撤場(chǎng)在管及合約面積9成來(lái)源于第三方項(xiàng)目，累計(jì)完成撤場(chǎng)在管面積1394萬(wàn)平方米，第三方占比為92.18%；撤場(chǎng)合約面積為1606萬(wàn)平方米，第三方占比為90.23%。

從業(yè)態(tài)上看，撤場(chǎng)項(xiàng)目以住宅為主，占撤場(chǎng)在管面積的51%、占撤場(chǎng)合約面積的57.74%。撤出這些項(xiàng)目之后，金科服務(wù)當(dāng)期減少收費(fèi)虧損421萬(wàn)元，全年預(yù)計(jì)減少收費(fèi)虧損1594萬(wàn)元。

來(lái)自關(guān)聯(lián)方的資產(chǎn)減值方面，本期數(shù)據(jù)呈現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)大現(xiàn)象。截至6月末，該司向關(guān)聯(lián)方提供貸款15.65億元，本期減值1.52億元，至14.12億元。

此外，金科服務(wù)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)賬面余額由2022年末的25.31億元增加約15.3%至約29.19億元，貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)減值準(zhǔn)備由去年末的10.46億元增加約11.0%至11.62億元。

據(jù)參會(huì)投資者透露，對(duì)于來(lái)自關(guān)聯(lián)方賬目的減值，金科服務(wù)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)閆凌陽(yáng)坦言，就關(guān)聯(lián)方這一塊，上半年15億應(yīng)收款項(xiàng)減值較去年末增加了概三四千萬(wàn)左右。

“對(duì)于年底是否發(fā)生新的減值，公司會(huì)根據(jù)準(zhǔn)則要求，在年底根據(jù)這個(gè)情況再進(jìn)行一個(gè)新的判斷。去年末及上半年的減值金額，公司認(rèn)為是足夠充分的。”他續(xù)指。

參會(huì)投資者還向觀點(diǎn)新媒體轉(zhuǎn)述，金科服務(wù)管理層于業(yè)績(jī)會(huì)中指出，沒(méi)有和很多其他友商那樣存在一個(gè)開(kāi)發(fā)商股東，金科服務(wù)基本上擺脫了關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的利潤(rùn)支持，雖然報(bào)表里仍然有這部分存在。

金科服務(wù)管理層對(duì)投資者們保證：“（來(lái)自關(guān)聯(lián)方的利潤(rùn)）不是很多，但是我們?cè)敢獍阉既サ簟?rdquo;

此外，上半年金科服務(wù)向關(guān)聯(lián)方的“追債”也取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。8月11日，金科服務(wù)與金科集團(tuán)訂立物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金科集團(tuán)數(shù)家成員公司將向金科服務(wù)轉(zhuǎn)讓各自的抵銷物業(yè)，以作為代替持續(xù)關(guān)連交易應(yīng)付款項(xiàng)的付款。

對(duì)于這部分的資產(chǎn)入表，投資者透露，金科服務(wù)將采取階段性持有的策略。

據(jù)悉，金科服務(wù)總裁韓強(qiáng)表示：“關(guān)聯(lián)方抵債資產(chǎn)進(jìn)表后，公司通過(guò)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，繼而通過(guò)市場(chǎng)化方式處置這些資產(chǎn)，未來(lái)不排除還有更多來(lái)自關(guān)聯(lián)方的資產(chǎn)抵債處置的情況。”

回頭望，金科服務(wù)形成了以博裕為大股東，金科二股東，管理層三股東這樣有別于其他上市物企的股權(quán)結(jié)構(gòu)。

博裕投資入主金科后，從公司治理到業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，均透露出對(duì)地產(chǎn)系的“斷舍離”。

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