■本報記者 王麗新

“有的房源剛入市就成交，有的卻掛好幾個月都賣不出去。”在當下的北京二手房市場中，價格、房齡、掛牌房源數(shù)量等影響二手房成交周期的因素皆在樓市下行周期釋放“能量”，成為左右購房者是否出手的重要影響因素。

2017年全年，在一、二手房交易量幾乎同比減半的市場格局下，復盤2017年二手房市場，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，總價300萬元-500萬元的一居室和兩居室仍是市場成交主力，而這些房源中也有多數(shù)是通過換房才達成交易的。

北京多區(qū)現(xiàn)降價20%房源

根據(jù)鏈家二手房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年鏈家二手房交易量為123039套，較2016年明顯下滑，交易量下降了48%。

鏈家研究院表示，從區(qū)域成交量上看，2017年北京市有4個區(qū)的二手住宅成交量超過1萬套，依次為朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)和昌平區(qū)。而朝陽區(qū)、豐臺區(qū)和海淀區(qū)則為全北京市二手房市場中一居室和兩居室銷售套數(shù)的前三名，均價最低為5.3萬元/平方米，最高則為7.8萬元/平方米。

值得關注的是，在朝陽區(qū)和海淀區(qū)，有多個小區(qū)2017年成交平均單價較2016年跌幅超過20%，超過10%的小區(qū)則更多。

根據(jù)鏈家網(wǎng)二手房交易量數(shù)據(jù)顯示，2017年北京海淀區(qū)二手房交易量為15928套，其中一居3490套，兩居8255套，三居、四居總計4095套。不難看出，兩居戶型為海淀主力銷售戶型，也就是說多數(shù)剛需型用戶選擇在海淀買房置業(yè)。

《證券日報》記者根據(jù)鏈家統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，在鏈家平臺上，2017年海淀區(qū)二手房成交均價跌幅排名前十的小區(qū)中，有5個小區(qū)跌幅超過10%。

另一組數(shù)據(jù)則顯示，2017年全年，朝陽區(qū)共成交33458套房源，整體成交均價比2016年上漲34.9%。但從朝陽區(qū)二手房成交均價跌幅榜來看，跌幅超過10%的小區(qū)有3個，其中某小區(qū)成交平均單價較2016年跌幅高達26%。

整體來看，2017年，北京二手房“量價齊跌”。目前來看，有些剛需開始有置業(yè)計劃。

“剛需置業(yè)和首次置業(yè)可能多選擇一居室和兩居室，從2017年北京二手房一居室和兩居室成交情況來看，多集中在朝陽區(qū)、豐臺區(qū)和海淀區(qū)，這些區(qū)域居住配套成熟，相比‘10萬元+’的內(nèi)城房價，該區(qū)域房源有價格優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。”有業(yè)內(nèi)人士稱，加上價格下降，所以剛需置業(yè)者多向這些區(qū)域聚集。

《證券日報》記者注意到，據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，在一居室和兩居室成交套數(shù)榜單中，最低成交均價為4.4萬元/平方米，最高則為9.1萬元/平方米，多數(shù)房源成交均價維持在6萬元/平方米左右的水平。

開年二手房“量升價跌”

進入2018年，北京二手房市場自2017年下半年以來的“量增價跌”走勢還在繼續(xù)，市場整體仍在低溫之中保持穩(wěn)定。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年1月份，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽10527套，同比2017年1月份下滑18.1%，環(huán)比2017年12月份小幅增加2.8%。整體來看，自2017年7月份以來，北京二手住宅網(wǎng)簽量基本上是在逐月增加，僅有10月份因長假因素而有所下降，目前則穩(wěn)定在了1萬余套。

在價格方面，2018年1月份，北京二手住宅成交均價環(huán)比2017年12月份下降了2.0%，降幅依舊維持在3%以內(nèi)，幅度并不大。不過，從2017年5月份以來，北京二手住宅價格一直在下跌，迄今已經(jīng)連跌8個月。

從成交戶型來看，戶型越大，降價幅度越大。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從戶型和面積結構來看，60平方米-90平方米的兩居室在1月份成為了最受歡迎的交易戶型，這一方面與當下二手房存量兩居室占比較多有關;另一方面則與當前市場多為經(jīng)濟實力相對較差的剛需人群有關，兩居室對剛需人群尤其是首次置業(yè)的人群來說性價比更高。

與此相對的是，大戶型在當前的調控形勢下失去了交易空間。一方面，剛需為主的市場并沒有多少大戶型需求;另一方面，高首付、高利率的情況也使得置業(yè)升級人士不得不調整購房計劃，降低購房面積的預期;而持有大戶型的業(yè)主為了出售回款不得不降價促銷，并由此造成了1月份三居及以上戶型、140平方米以上戶型二手房價格更大幅度的下跌。

不過，由于房價持續(xù)回落，北京二手房市場目前的需求是在逐步回升的，這其中主要是首次置業(yè)和改善升級的剛性需求，投資投機需求則在政策的打擊下基本銷聲匿跡。政策的穩(wěn)定，剛需人群也逐步結束觀望，重新入市，市場整體正在理性、小幅回溫。

但胡景暉強調稱，市場的整體熱度依然不高，房價下跌預期較強，購房者占據(jù)交易主動權，議價意愿更強，相應的業(yè)主端則報價更理性，甚至愿意主動降價，所以“穩(wěn)中有降”仍是未來北京二手房價的大趨勢。