房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，很多情況早已經(jīng)是瞬息萬變了，自然也不能以過去的那種三十年還貸的思維去慢慢還房貸，就像我認識的一位學金融的碩士朋友，在去年毅然決然把房貸提前還完了，誰勸都不好使，這是為什么？

在普通人的常規(guī)認知里，提前還房貸當然不好了，因為三十年的還款額，考慮到通貨膨脹，考慮到我們對金錢的利用率，慢慢還房貸，然后把多余的錢拿去投資、創(chuàng)業(yè)、做生意所獲得的收益，當然遠比房貸利率要高得多，因此提前還房貸，就顯得非常愚蠢。

過去很多年里我自己也是抱著這樣一個想法，一直堅信房貸最好不要提前還。

(資料圖片僅供參考)

但在去年，聽完了那位學金融的碩士朋友的一番話后，我恍然大悟，原來取決于提前還房貸的唯一要素，其實就是你未來的預期收益率乘以風險系數(shù)。

這話怎么理解呢？

在過去的十多年時間里，我們的經(jīng)濟發(fā)展一直是呈現(xiàn)一種高速發(fā)展的均衡態(tài)勢，這也就意味著我們的市場中有大量的機會，很多人不提前還房貸的原因也在這里，那就是能夠用多余錢的去撬動更大的杠桿，這是因為我們的投資收益率回報很高，例如我拿出十萬來開一個奶茶店，你大概率是能夠賺錢的，且你所賺到的錢，要遠比銀行本身的房貸利率要高。

因此，這筆錢理論上只要你利用好了，比房貸利率帶給你的回報更高，那么不提前還房貸就是一個很好的選擇。

這也能夠解釋過去十多年時間里，為什么大部分人的選擇都是清一色的，那就是慢慢還房貸，因為多余的錢可以撬動更大的投資收益，不管你是自己做生意也好，還是拿出來投資也好，你大概率都能夠賺到比房貸利率更高的收益。

因此，這筆錢拿去“錢生錢”也就比提前還房貸帶來的收益更高。

但現(xiàn)在，一切都變了。

對我們普通人的最大感受來說，其實這幾年我們能夠非常明顯的感覺到，錢越來越不好賺了，這是個人微觀層面上的感受。

在宏觀上，央行的省松成參事曾提出“企業(yè)流動性陷阱”的觀點；當經(jīng)濟生活可以創(chuàng)造信用即資本投資回報率比較高的時候，就會推動資本的流動性，也就是大家更愿意把錢拿出來投資、做生意，錢生錢。

但隨著我們的市場進入存量狀態(tài)，隨著我們的市場飽和，隨著各類投資的撬動越來越低，就會出現(xiàn)微觀上的“錢難掙”的感受。

到了這個時候，再把錢拿出來投資做生意的風險遠比收益大，因此提前還房貸就顯得十分有必要。

從數(shù)據(jù)上也能夠看得出來，眼下還房貸是一個比較好的時機。

人民銀行每個季度都會對50城儲戶進行問卷調(diào)查，最新的去年12月文件調(diào)查結(jié)果已經(jīng)公布，開支方面，大約會有29.6%的人認為未來三個月會增加醫(yī)療保健方面的開支，預計增加旅游開支的比例降到13.3%，會買房的也降到16%。

另一個數(shù)據(jù)更重要，在這一期里有個問題的答案持續(xù)刷新新高，在更多儲蓄、更多消費和更多投資的選項里，61.8%的人選擇了更多儲蓄。

這說明什么？

當人們對未來的預期投資收益和個人收入傾向于悲觀的時候，就會做出相對保守的行為，例如把更多的錢放在銀行里，作為安全資產(chǎn)，作為一種安全賬戶。

這也變相說明，在越來越多的人眼中，都會“未來”報以相對悲觀，更多消費和更多投資被無限擱置。

從這里也能夠得出一個結(jié)論，當未來的個人收入越來越不確定性時，眼下能夠做的就是減少這種不確定性，例如提前還房貸，避免有一天因為房貸而壓垮了自己的基本生活水平。

當我們的預期收益越來越低，做生意創(chuàng)業(yè)的風險越來越高的時候，這種宏觀上的不確定性，就極有可能在未來發(fā)生重大黑天鵝事件的時候，成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

就像我那位金融碩士朋友所說的那樣，我現(xiàn)在把房貸提前還完了，為的就是有一天如果出現(xiàn)了金融危機時，我不至于負債，我的生活水平不至于受到較大的影響，房貸也不會成為我每個月焦慮的源泉。

日本的經(jīng)驗告訴我們，當房產(chǎn)泡沫一旦破裂，我們的負債不會因此而減少，但房地產(chǎn)價格的下降會讓所有人為此買單，很多人失去了工作、降低的收入，在很長的一段時間內(nèi)不得不把賺來的收入拿去還房貸，很多人因此而受到巨大打擊，生活水平降至新低。

日本的經(jīng)濟也曾經(jīng)歷過四十多年的高速增長，最后幾乎是在“一夜之間”崩塌。

我們的收入也高速增長了四十多年，在可見的一段時間內(nèi)，我們的經(jīng)濟增長會相對到一個比較低的位置，這也說明高速奔跑四十多年后，我們可能需要學會慢下來，需要學會慢慢走。

但問題在于，有多少人能夠習慣“慢下來”呢？

要還的房貸總額不變，但我們的收入增速會隨著經(jīng)濟增長速度的放緩而放緩，這幾乎是毫無疑問的一件事，這也就意味著，如果你還有能力還房貸的話，你還有閑錢還房貸的話，那么這筆錢所能夠創(chuàng)造的收益和風險相比，后者正在加大，前者也在縮小。

因此，在資本回報率越來越低，風險越來越高的今天，把多余的錢拿出來還房貸，降低未來的不確定性，解決掉負債，反而是一個理性的決策。

原因很簡單，在經(jīng)濟不確定性增強的時候，貨幣貶值、理財收益這些都沒有“無債一身輕”來的更重要，把自己的風險降到最低，才是應對未來“中等收入陷阱”的最佳良藥。

end.

作者：羅sir，新青年的職場內(nèi)參。關(guān)心事物發(fā)展背后的邏輯，樂觀的悲觀主義者。關(guān)注我，把知識磨碎了給你看。

關(guān)鍵詞： 不確定性 生活水平 經(jīng)濟增長