2022二次探底熱點(diǎn)減少

2023前低后高局部先穩(wěn)

(資料圖片)

◎文 / 克而瑞研究中心

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2022年，全國(guó)百城商品住宅成交規(guī)模高位回落，月度呈現(xiàn)出“先跌再穩(wěn)后降二次探底”態(tài)勢(shì)，即便四季度紓困政策頻頻也難挽成交頹勢(shì)，供應(yīng)、需求、支付能力等多方面市場(chǎng)透支導(dǎo)致行業(yè)信心嚴(yán)重受損，成交增長(zhǎng)動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱。分能級(jí)來(lái)看，一線抗跌韌性顯現(xiàn)，累計(jì)同比跌幅居末；多數(shù)二三線城市進(jìn)入深度調(diào)整期，僅杭州、成都、合肥等少數(shù)城市“熱點(diǎn)恒熱”。

預(yù)判未來(lái)，雖然疫情管控解禁、樓市強(qiáng)力紓困政策不斷，但是介于前期高增長(zhǎng)嚴(yán)重透支需求，目前樓市已然進(jìn)入拋物線右側(cè)，2023年整體成交規(guī)模預(yù)計(jì)持續(xù)回落，降幅約10%-15%。不同城市分化延續(xù)，一線和個(gè)別熱點(diǎn)二線市場(chǎng)成交有望“保溫”，回調(diào)壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重，基本面缺乏支撐的弱二線和內(nèi)陸三四線城市，預(yù)計(jì)上半年繼續(xù)回調(diào)，到三季度才有可能局部企穩(wěn)筑底，全年呈“先低后高”走勢(shì)。

總 結(jié)

1

市場(chǎng)綜述：2022年成交總量驟減、全年二次探底，熱點(diǎn)恒熱但亦降溫、改善去化優(yōu)于剛需

縱觀近年來(lái)125個(gè)重點(diǎn)城市樓市成交變化，2019-2021年一直保持著高位微增走勢(shì)，而步入2021年下半年以來(lái)行情開(kāi)始“急轉(zhuǎn)直下”，整體低迷走勢(shì)貫穿了2022年，即便從中央到地方紓困政策頻頻也難挽成交頹勢(shì)，房企爆雷、項(xiàng)目停工、居民斷貸等一系列系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯露，加之疫情反復(fù)的不確定影響，居民信心嚴(yán)重受挫，前11月成交面積僅為32437萬(wàn)平方米，占2021年全年成交58%，2022年全年成交量大概率高位回落。

深度分化是當(dāng)前城市競(jìng)爭(zhēng)格局最為重要的特征，總體來(lái)看跌多漲少：上海、杭州、成都等經(jīng)歷了前期的“高熱行情”，伴隨供應(yīng)放量，市場(chǎng)回歸理性，觸發(fā)積分的紅盤(pán)個(gè)數(shù)下降，搖號(hào)中簽率上升。北京、深圳、西安等市場(chǎng)局部回穩(wěn)，價(jià)格倒掛盤(pán)、高性價(jià)比項(xiàng)目時(shí)有“日光”。廣州、蘇州、長(zhǎng)沙等市場(chǎng)弱修復(fù)，外圍區(qū)域去化依舊承壓。鄭州、天津、三亞等疫情阻斷市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏，成交持續(xù)低位運(yùn)行。重慶、昆明、南京等市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒上升，二手房成交明顯好于新房。南寧、長(zhǎng)春、徐州等市場(chǎng)繼續(xù)下行，不僅成交低迷，而且房?jī)r(jià)一降再降。

細(xì)化到項(xiàng)目去化層面，大體呈現(xiàn)出以下三類特性：一是改善性需求相較堅(jiān)挺，剛需明顯退潮，改善盤(pán)成交去化明顯優(yōu)于剛需盤(pán)。二是2022年下半年，受項(xiàng)目停工、斷貸事件影響，購(gòu)房者避險(xiǎn)情緒升溫，央國(guó)企、準(zhǔn)現(xiàn)房成交走俏。三是受限于各線城市房?jī)r(jià)預(yù)期全面轉(zhuǎn)跌，以價(jià)換量已成業(yè)內(nèi)共識(shí)，具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、降價(jià)幅度較大的項(xiàng)目效果更好。

2

新增供應(yīng)：顯著縮量，降至5年新低，一線“堅(jiān)挺”，三四線腰斬

（本節(jié)有刪減）

全國(guó)125個(gè)重點(diǎn)城市前11月新增供應(yīng)面積不足3億平方米，相較2021年同期下跌44%。供應(yīng)端整體年末翹尾不在，四季度10-11月新增供應(yīng)規(guī)模較三季度月均下降15%。

房企將供應(yīng)重心由一二線向一線進(jìn)一步聚焦，一線前11月新增供應(yīng)累計(jì)同比僅跌6%，其中上海同比上漲40%。而前11月三四線城市無(wú)一供應(yīng)超千萬(wàn)平方米，徐州、佛山、惠州等頭部城市均供應(yīng)縮量嚴(yán)重。

（1）總量：前11月僅供應(yīng)2.9億平，同比降44%，四季度仍低位波動(dòng)無(wú)翹尾

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年前11月全國(guó)125個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積28879萬(wàn)平方米，同比下降44%接近腰斬。受來(lái)自成交端的銷售壓力和新開(kāi)工萎靡，全年新房供應(yīng)規(guī)模縮減至近五年低點(diǎn)。

從月度表現(xiàn)來(lái)看，三季度是全年供應(yīng)高峰，其次是二季度，但二者均為超過(guò)1億平方米。且根據(jù)11月商品住宅供應(yīng)面積僅環(huán)比增18%（低于2021年同期環(huán)比增33%）來(lái)看，四季度年末供應(yīng)翹尾規(guī)模看低。

值得注意的是，雖然2022年前11月月均成交規(guī)模較2021年月均下降44%，但下半年月均成交規(guī)模較上半年上漲15%。下半年部分央國(guó)企在樓市尚有余溫的城市積極通過(guò)推出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目回籠資金。

通過(guò)估算24個(gè)重點(diǎn)城市12月供應(yīng)量，預(yù)計(jì)12月共計(jì)新增供應(yīng)1712萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲25%、同比下降21%。受主要城市供應(yīng)激增推動(dòng)，預(yù)計(jì)全年商品住宅供應(yīng)面積同比降幅較前11月略有收窄，收至35%左右。

四季度以來(lái)中央已出臺(tái)了多項(xiàng)金融端和政策端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好。故房企對(duì)部分重點(diǎn)城市加強(qiáng)了推盤(pán)規(guī)模，以求在年底搶收新激活的購(gòu)房需求。上述城市主要可分為兩類：一類是2022年樓市成交始終較好的強(qiáng)一二線城市，如北京、上海、成都、杭州、蘇州等。另一類是樓市相對(duì)較差，但已長(zhǎng)期供應(yīng)低迷甚至“零供應(yīng)”的二三線城市，如西安、青島、徐州、常州、南寧等。

（2）能級(jí)：一線前11月同比微降6%韌性較強(qiáng)，二三線跌幅超4成

分能級(jí)來(lái)看，2022年前11月一線城市整體新增供應(yīng)面積2977萬(wàn)平方米，同比下降6%，降幅為各能級(jí)最小。分季度來(lái)看，三季度供應(yīng)顯著放量，7-9月入市商品住宅超1千萬(wàn)平方米，10-11月一線城市入市僅503萬(wàn)平方米，同比下降33%、較三季度月均下降30%。其中最為突出的是上海，四季度新房供應(yīng)仍繼續(xù)放量，在“保剛需”的方針下多位于外郊環(huán)區(qū)域。上海10-11月累計(jì)供應(yīng)210萬(wàn)平方米，同比上漲6%，前11月累計(jì)同比上漲達(dá)40%。

僅極少數(shù)二線城市四季度供應(yīng)增加，前11月整體二線供應(yīng)同比接近腰斬。10-11月僅南京、成都、寧波、杭州等供應(yīng)力度加強(qiáng)，其中成都和杭州兩月新增供應(yīng)超300萬(wàn)平方米，較三季度月均分別上漲49%和35%。弱二線城市供應(yīng)繼續(xù)縮量，如南寧、沈陽(yáng)、福州等均較三季度月均腰斬，其中蘭州前11月供應(yīng)累計(jì)同比下降接近九成。

三四線城市前11月整體供應(yīng)面積13994萬(wàn)平方米，同比降47%；其中10-11月僅新增供應(yīng)2303萬(wàn)平方米，同比下降37%、較三季度月均下降23%。分城市來(lái)看，超過(guò)9成供應(yīng)規(guī)模同比下降，同時(shí)分化現(xiàn)象加劇。泉州、舟山、珠海、常州等城市10-11月供應(yīng)力度強(qiáng)于三季度。而其余城市商品住宅新增供應(yīng)規(guī)模大幅削減，如南通、紹興、九江、威海等10-11月新增供應(yīng)不足10萬(wàn)平方米，較三季度月均再次腰斬。

（3）新增供應(yīng)TOP10：成都、杭州破千萬(wàn)，三四線城市無(wú)一入榜（略）

3

新房成交：規(guī)模驟降四成、先降后穩(wěn)再探底，僅京滬杭蓉等少數(shù)“熱點(diǎn)恒熱”

（本節(jié)有刪減）

2022年前11個(gè)月，全國(guó)商品住宅月度成交表現(xiàn)出“增-降-穩(wěn)”的變化特征：伴隨著紓困政策密集疊加，二季度迎來(lái)成交放量期，三季度穩(wěn)步回調(diào)，四季度基本低位持穩(wěn)，市場(chǎng)底至。分能級(jí)來(lái)看，一線韌性較強(qiáng)，跌幅在不同能級(jí)中居末；二三線跌多漲少。事實(shí)上，僅京滬杭蓉等少數(shù)城市“熱點(diǎn)恒熱”，改善去化表現(xiàn)顯著好于剛需。

（1）總量：前11月同比降37%，四季度“水分”擠出后筑底企穩(wěn)

CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)125個(gè)典型城市2022年前11月商品住宅成交面積合計(jì)32437萬(wàn)平方米，同比下降37%。

從月度走勢(shì)來(lái)看，一季度低位徘徊，二季度逐月攀升，三季度高位回落，四季度企穩(wěn)筑底：10-11月全國(guó)125城成交量達(dá)5636萬(wàn)平方米，較三季度月均下滑10%。事實(shí)上，二三季度部分城市諸如青島、蘇州存在不同程度成交“假備案”、人才用房集中網(wǎng)簽等“注水”情況，四季度伴隨著各地政府托底能力減弱，市場(chǎng)底逐步顯現(xiàn)，值得關(guān)注的是，四季度政策轉(zhuǎn)向，“金融16條”后轉(zhuǎn)向保主體，但是房企融資層面利好尚未對(duì)市場(chǎng)信心有明顯提振作用。

通過(guò)估算24個(gè)重點(diǎn)城市12月成交量環(huán)比增長(zhǎng)33%，預(yù)計(jì)全年商品住宅成交面積高位回落，同比降幅達(dá)36%。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市韌性較強(qiáng)，全年累計(jì)同比降幅收窄至23%。其中上海、廣州均迎來(lái)了供應(yīng)的集中放量，房企在年末加緊推盤(pán)搶收業(yè)績(jī)，以此帶動(dòng)成交量大增，上海更是實(shí)現(xiàn)了全年累計(jì)同比微增2%的佳績(jī)。相較而言，北京略有回落，同環(huán)比齊降，并未出現(xiàn)翹尾行情。

二三線城市環(huán)比持增31%，同比下降23%，各城市環(huán)比漲多跌少，仍舊呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的分化格局：杭州、成都12月單月成交量均突破100萬(wàn)平方米，改善盤(pán)持續(xù)熱銷。變化情況來(lái)看，僅蘇州、長(zhǎng)春環(huán)比小幅回調(diào)，杭州、合肥、廈門(mén)、寧波等同環(huán)比齊增，迎來(lái)一波集中放量行情。而從全年同比跌幅來(lái)看，成都、西安等西部區(qū)域中心已收窄至15%，購(gòu)房需求相對(duì)穩(wěn)定，行情自成一體。

（2）能級(jí)：一線跌幅2成居末，杭長(zhǎng)受限供應(yīng)、成交顯著縮量

分能級(jí)來(lái)看，一線城市成交表現(xiàn)堅(jiān)挺。受限于供應(yīng)縮量，10-11月月均較三季度月均大幅回落20%，不過(guò)前11月商品住宅成交面積仍達(dá)2672萬(wàn)平方米，同比下降24%，整體跌幅顯著小于百城平均。北京、上?！盁狳c(diǎn)恒熱”，上海4-5月封控后基本按照一月一批次速度加快供應(yīng)，前11月成交面積累計(jì)同比僅小幅微降5%。廣州、深圳市場(chǎng)尚屬筑底階段，前11月累計(jì)同比跌幅均在3成以上。

二線城市商品住宅成交面積共計(jì)13851萬(wàn)平方米，同比下降41%。城市分化持續(xù)加?。?/strong>西安、成都獨(dú)占鰲頭，仍是“成交大戶”，前11月累計(jì)同比跌幅收窄至2成以內(nèi)。而跌幅較為顯著的主要分為以下幾類：一是以杭州、長(zhǎng)沙為代表的供需錯(cuò)配類城市，這類城市顯著特征為核心熱、外圍冷，受限于供應(yīng)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)問(wèn)題，成交大幅回落；二是重慶、天津、鄭州等人口基礎(chǔ)不弱，短期被“情緒錯(cuò)殺”類城市，今年受市場(chǎng)下行、開(kāi)發(fā)商爆雷停工、疫情反復(fù)等多重負(fù)面影響，成交跌幅均在35%以上。三是福州、南寧、蘭州等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的弱二線城市，省會(huì)存在感相對(duì)較低，居民購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重透支，部分在售項(xiàng)目“降價(jià)”也難促進(jìn)銷售去化。

三四線城市共計(jì)成交15914萬(wàn)平方米，同比下降36%。95個(gè)重點(diǎn)三四線城市普遍遭遇成交下滑，共計(jì)85城前11月成交面積同比下降，蘇北徐州、泰州、鹽城和都市圈邊緣三四線三明、蕪湖、南通等同比跌幅均超50%。前11月成交面積基本與去年持平的城市中多為江門(mén)、肇慶、金華、昆明等依托本地改善需求支撐的內(nèi)生型城市，市場(chǎng)韌性相對(duì)較強(qiáng)，城市基本面尚有支撐。

（3）成交TOP10：成都奪魁，上海、西安3年來(lái)首入TOP10（略）

4

房?jī)r(jià)：持續(xù)下行，一線漲幅收窄、二三線同環(huán)比降勢(shì)持續(xù)

（本節(jié)有刪減）

2022年四季度，全國(guó)各等級(jí)城市房?jī)r(jià)指數(shù)繼三季度持續(xù)回落，至11月70個(gè)大中城市中超過(guò)50個(gè)同環(huán)比齊降。前11月全國(guó)市場(chǎng)房?jī)r(jià)經(jīng)歷深度調(diào)整。具體來(lái)看，一線及強(qiáng)二線城市同比漲幅收窄，改善需求支撐房?jī)r(jià)正增。三四線城市尤其是需求透支、投資撤場(chǎng)的一類城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)較大幅度回調(diào)。

1、70城同環(huán)比轉(zhuǎn)降，一線同比增速放緩，超50城同環(huán)比齊跌（略）

2、改善需求支撐滬深杭房?jī)r(jià)同比正增，投機(jī)型衛(wèi)星城加速回調(diào)

從CRIC監(jiān)測(cè)的2022年重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，受改善需求支撐的一線和強(qiáng)二三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，而前期過(guò)度透支的部分三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大回調(diào)。

具體來(lái)看，一線及長(zhǎng)三角、珠三角城市占據(jù)房?jī)r(jià)高點(diǎn)，且普遍保持增長(zhǎng)。如深圳和上海前11月商品住宅成交均價(jià)均超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，且同比分別上漲11%和15%。其次如北京、廈門(mén)、杭州、南京、義烏等居民改善需求依舊旺盛的城市，房?jī)r(jià)同比均有不同幅度上漲。而三亞隨著投資客群的減少，2022年前11月房?jī)r(jià)同比下降7%。

需求透支弱三四線和依靠大城市外溢的衛(wèi)星城市則出現(xiàn)了顯著房?jī)r(jià)回調(diào)。一部分城市如麗水、綿陽(yáng)等城市需求透支后庫(kù)存高企，降價(jià)走量成為主流工具；另外一部分城市如溫州、珠海、中山、鎮(zhèn)江、宜興則由于樓市高熱時(shí)期房?jī)r(jià)暴增，脫離居民購(gòu)買(mǎi)力水平后當(dāng)前房?jī)r(jià)回調(diào)至實(shí)際價(jià)值區(qū)間；最后則是如香河、大廠等一線城市的衛(wèi)星城市，由于自身沒(méi)有足夠的內(nèi)生需求，外地外溢需求退場(chǎng)后房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降，如香河前11月房?jī)r(jià)同比下降26%。

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新房庫(kù)存：廣、狹義庫(kù)存穩(wěn)步上行，37城新房去化周期超2年

（本節(jié)有刪減）

2022年整體的庫(kù)存變化延續(xù)了高位持穩(wěn)，截至到11月末CRIC監(jiān)測(cè)的100個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存量達(dá)到了5.94億平方米，較2021年末微降2%。去化周期呈現(xiàn)“過(guò)山車(chē)”模式，與成交行情“此消彼長(zhǎng)”，四季度再度轉(zhuǎn)增，11月末高達(dá)23個(gè)月。

（1）狹義庫(kù)存：高位5.98億平持穩(wěn)，一線因供應(yīng)放量增幅居首

從100個(gè)典型城市庫(kù)存水平變化來(lái)看，基本呈高位持穩(wěn)走勢(shì)：上半年穩(wěn)中有降，下半年小幅轉(zhuǎn)增，高位波動(dòng)。截止11月末百城狹義庫(kù)存高達(dá)59428萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲1%，較2021年末小幅微降2%。

分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市分化加?。阂痪€因供應(yīng)集中放量拉動(dòng)11月庫(kù)存較2021年末上漲7%，漲幅居居各能級(jí)之首。二、三線城市整體持穩(wěn)，較2021年末小幅微降1%和3%，但從庫(kù)存占比來(lái)看，二三線庫(kù)存量累計(jì)占比達(dá)9成以上，疊加成交轉(zhuǎn)淡，后期去化承壓。

一線城市中，僅北京持降，11月末庫(kù)存僅為1320萬(wàn)平方米，較2021年下降了4%，主要是基于市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，居民購(gòu)買(mǎi)力充裕，整體成交高位波動(dòng)；上海則微增5%，4-5月疫情封控結(jié)束之后，供應(yīng)顯著放量，基本按照一個(gè)月一批次速度加快供貨節(jié)奏，因核心熱，外圍冷，遠(yuǎn)郊待售房源持續(xù)積壓。廣州、深圳整體成交仍處筑底階段，狹義庫(kù)存較2020年末漲幅均在10%以上。

二線城市中，內(nèi)陸城市青島、武漢、成都11月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。各城市較2021年末漲跌參半，漲幅超10%的城市主要有以下兩類：一是供需錯(cuò)配類城市，以杭州、西安、長(zhǎng)沙為典型代表，外圍邊緣區(qū)域庫(kù)存扎堆，去化承壓；二是鄭州、呼和浩特等前期需求透支嚴(yán)重，短期成交轉(zhuǎn)淡，帶來(lái)庫(kù)存穩(wěn)步攀升。與之形成鮮明對(duì)比的是，南昌、沈陽(yáng)、海口等弱二線城市，供需兩淡，去庫(kù)存效果顯著，較2021年末跌幅均超10%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

三四線城市狹義庫(kù)存較2021年末跌多漲少，不同城市間分化持續(xù)加劇：寶雞、日照等城市主要源于歷史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫(kù)存漲幅均在1成以上；清遠(yuǎn)、嘉興、常州等東南沿海城市則主要受到前期需求透支影響，成交熱度迅速轉(zhuǎn)弱，造成短期庫(kù)存積壓。此外，下跌城市主要以內(nèi)生型自住需求驅(qū)動(dòng)三四線為主，而短期市場(chǎng)熱度較高的昆山、佛山、金華等降幅顯著，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

（2）消化周期：四季度小幅翹尾，7成以上三四線超20個(gè)月

從去化周期變動(dòng)來(lái)看，整體呈現(xiàn)先增后降再增的“過(guò)山車(chē)”走勢(shì)：1-4月穩(wěn)步攀升至高點(diǎn)26.54個(gè)月，伴隨著成交邊際修復(fù)，去化周期轉(zhuǎn)降，至8月末跌至19.6個(gè)月，而后因成交再度轉(zhuǎn)淡筑底，去化周期持增，至11月末已達(dá)23個(gè)月。

具體來(lái)看，一線城市分化加劇，北京、廣州、深圳去化周期均在1年以上，上海則不足6個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。變化情況來(lái)看，廣州、深圳較2021年末均有了不同程度的上升，主要源于狹義庫(kù)存穩(wěn)中有增。而北京、上海轉(zhuǎn)降，短期市場(chǎng)熱度依舊較高，居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，購(gòu)房積極性依舊較高，成交延續(xù)高位波動(dòng)。

26個(gè)二線城市中有蘭州、鄭州、哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽(yáng)、武漢、青島、長(zhǎng)春、廈門(mén)、重慶、福州等近半數(shù)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以內(nèi)陸北部和中西部城市居多，成交相對(duì)慘淡；僅有蘇州、杭州、合肥等5個(gè)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期均是漲多跌少，僅南昌、濟(jì)南、蘇州等個(gè)別城市得益于供應(yīng)節(jié)奏控制得當(dāng)，去化周期均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。

三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)26個(gè)月，庫(kù)存壓力驟增，70城中50城去化周期已在20個(gè)月以上。其中衡陽(yáng)、晉江、運(yùn)城、洛陽(yáng)、寶雞等去化周期均在35個(gè)月以上且較2021年末增幅“翻番”，因成交轉(zhuǎn)淡短期庫(kù)存壓力急劇攀升，值得引起高度關(guān)注。

（3）廣義庫(kù)存：穩(wěn)中有增至28.5億平，二三線漲跌參半（略）

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二手住房：總量降24%好于新房，三季度沖高后四季度連降、一線尤甚

（本節(jié)有刪減）

2022年四季度二手房市場(chǎng)規(guī)模顯著縮量，全國(guó)典型城市月均成交規(guī)模不足千萬(wàn)平方米。全年預(yù)計(jì)成交規(guī)模同比下降24%，月度走勢(shì)呈“先升后降”趨勢(shì)?！按涡路俊蓖苿?dòng)的成交熱潮已為市場(chǎng)消化，12月典型城市二手房成交進(jìn)一步探底。

1、總量：先升后降，四季度月均成交規(guī)模不足千萬(wàn)平

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1-11月二手房累計(jì)成交面積10524萬(wàn)平方米，同比下降36%。

月度走勢(shì)來(lái)看，呈“先升后降”的規(guī)模趨勢(shì)。這主要是由于上半年新房市場(chǎng)房企暴雷、項(xiàng)目爛尾等現(xiàn)象頻出，迫使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手現(xiàn)房市場(chǎng)，尤其是次新房成交一步火爆，6月-8月26城月均成交規(guī)模達(dá)1300萬(wàn)平方米。下半年隨著新房市場(chǎng)進(jìn)一步深度調(diào)整，悲觀情緒向二手房市場(chǎng)蔓延，加之疫情下居民購(gòu)買(mǎi)力的不確定性，三四季度全國(guó)二手房成交規(guī)模連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下降，10-11月月均成交規(guī)模收窄至950萬(wàn)平方米，較年內(nèi)高點(diǎn)下降27%。

整體來(lái)看，12月全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量預(yù)計(jì)為353萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比均下降15%。預(yù)計(jì)全年10城二手房成交面積同比下降24%。

從日成交數(shù)據(jù)來(lái)看，10個(gè)核心城市有漲有跌。一線北京和深圳二手房成交進(jìn)一步降溫，規(guī)模分別環(huán)比下降36%和24%。二三線城市中僅杭州和青島成交環(huán)比上揚(yáng)，其余城市如南京、蘇州、東莞等12月二手房成交規(guī)模均再度縮減。

從2022年全年累計(jì)成交量來(lái)看，10城規(guī)模普降。強(qiáng)一二線城市中北京、深圳、南京、杭州等二手房全年成交規(guī)模預(yù)計(jì)同比降幅均超過(guò)20%。

2、能級(jí)：一線累計(jì)同比近“腰斬”，二線四季度較三季度再降15%（略）

展 望

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新增供應(yīng)：土地與開(kāi)工縮量致供應(yīng)顯著回落，以銷定產(chǎn)下一線和部分二線或正增長(zhǎng)

預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品住宅供應(yīng)總量仍將有較大回落，且上半年月均入市新房少于下半年。主要基于以下三個(gè)判斷：

一方面,2022年前11月300城經(jīng)營(yíng)性用地成交建面同比降四成，后續(xù)可新開(kāi)工土地規(guī)模大大縮減；另一方面，2023年城投平臺(tái)將對(duì)托底宅地尋求合作開(kāi)發(fā)，將會(huì)拖慢整體新開(kāi)工和新入市節(jié)奏；最后，2023年民營(yíng)企業(yè)主要任務(wù)仍是“保交樓”，盡力完成已售出未竣工項(xiàng)目后剩余資金對(duì)新增供應(yīng)支撐有限。

分能級(jí)來(lái)看，一線及核心二線城市整體供應(yīng)持穩(wěn)或者微降，北京、上海、杭州、成都、合肥等短期市場(chǎng)熱度較高城市受改善需求支撐，2023年預(yù)計(jì)推盤(pán)積極性較高，合肥今年土地市場(chǎng)成交持增，明年供應(yīng)持續(xù)放量可能性較大，余下城市縮量但是推盤(pán)節(jié)奏加快，供應(yīng)節(jié)奏也還會(huì)維持。

而三四線城市供應(yīng)繼續(xù)縮量，已跌入歷史規(guī)模底部城市或?qū)⒅沟?，但回升無(wú)望。這主要基于房企將把推盤(pán)重心集中在尚有待售儲(chǔ)備且購(gòu)買(mǎi)力未透支的經(jīng)濟(jì)和人口強(qiáng)市。弱二三線城市新房供應(yīng)回升需等待庫(kù)存消化情況出現(xiàn)顯著改善。

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成交：供應(yīng)萎縮疊加需求不振總量仍回落，僅個(gè)別一二線持穩(wěn)、部分下半年或能企穩(wěn)

預(yù)判2023年，我們有兩點(diǎn)判斷：一是成交總量規(guī)模仍將回落，預(yù)期比2022年再降10%-15%左右。一方面是受限于供應(yīng)規(guī)模大幅萎縮，即便部分城市去化熱度尚能保溫，然則供需“青黃不接”同樣影響成交表現(xiàn)，另一方面絕大多數(shù)城市購(gòu)房信心依舊匱乏、市場(chǎng)回穩(wěn)尚需時(shí)日，需求疲弱是直接影響。二是年內(nèi)行情走勢(shì)發(fā)展大概率“前低后高”，上半年延續(xù)調(diào)整，三季度部分城市才當(dāng)成功“筑底”企穩(wěn)，部分強(qiáng)二三線城市四季度大概率輪動(dòng)復(fù)蘇，供給改善和信心回穩(wěn)后成交小幅回升。

一線城市成交熱度延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中微降。一方面一線城市2023年供應(yīng)規(guī)模大概率穩(wěn)中微降，客觀上也會(huì)限制整體成交放量空間；另一方面，上海、北京等前期熱點(diǎn)城市近期市場(chǎng)熱度也有轉(zhuǎn)淡跡象，譬如上海，2022年共計(jì)七批次新房過(guò)會(huì)入市銷售，認(rèn)籌率、去化率以及觸發(fā)積分概率均呈下滑趨勢(shì)。除非有限制性政策諸如限購(gòu)、限貸的全面解綁，否則成交很難有全面爆發(fā)的機(jī)會(huì)。

二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強(qiáng)弱城市間輪動(dòng)復(fù)蘇。首先今年成交規(guī)模小幅下行的成都、西安行情獨(dú)立，樓市自成一體，需求規(guī)模相對(duì)固定，明年樓市預(yù)期延續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。其次今年調(diào)整到位的南京、蘇州、武漢、重慶、天津等或?qū)⒌臀换厣?，若利好政策持續(xù)加持，或?qū)⒋蟠笸七M(jìn)本地樓市的復(fù)蘇進(jìn)程。最后對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)仍處低迷的南寧、福州、昆明等弱二線城市，或?qū)⒚媾R1-3年的低位盤(pán)整期，短期成交難見(jiàn)明顯起色。

三四線城市成交規(guī)模繼續(xù)下滑，僅購(gòu)買(mǎi)力較佳強(qiáng)三線城市尚能維持市場(chǎng)熱度。一方面，居民購(gòu)買(mǎi)力尚存的部分強(qiáng)三線城市諸如昆山、洛陽(yáng)、蕪湖等藏富于民，隨著市場(chǎng)信心逐步修復(fù)，居民也會(huì)由持幣觀望再入市場(chǎng)，樓市成交規(guī)模有望較2023年回升；另一方面，更多居民購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)透支的弱三四線城市則無(wú)力支撐樓市成交規(guī)模恢復(fù)，重點(diǎn)城市成交規(guī)模預(yù)期跌多漲少，2023年或?qū)⒀永m(xù)持續(xù)下滑走勢(shì)。

二手房市場(chǎng)層面，因嚴(yán)苛限制性政策全面解除，整體成交規(guī)模預(yù)期與今年持平或小幅微降。降價(jià)、掛牌量增加對(duì)于剛需相對(duì)友好，尤其是購(gòu)買(mǎi)力受限，潛在購(gòu)房需求相對(duì)較大的天津、重慶、鄭州等還將存在“買(mǎi)舊不買(mǎi)新”的情況。

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庫(kù)存：狹義庫(kù)存高位持穩(wěn)，城投托底開(kāi)發(fā)放緩致廣義庫(kù)存擴(kuò)容

（本節(jié)有刪減）

附表1：2022年1-11月125個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

附表2：2022年1-11月125個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

附表3：2022年1-11月124個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

附表4：2022年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫(kù)存和消化周期及其變化情況（單位：萬(wàn)平方米，月）（略）

附表5：2022年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅廣義庫(kù)存量及其變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

本文為《2022年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望：城市篇》刪減版

排版 | Jenny

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