隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策實施主體從中央層面逐步過渡預(yù)期的升溫，全國多地根據(jù)各自實際情況進(jìn)行預(yù)調(diào)、微調(diào)的步伐出現(xiàn)提速成為業(yè)內(nèi)預(yù)期。而記者在調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，部分地產(chǎn)開發(fā)商為了搶抓這個難得的“窗口期”，開始企用一種新的“炒房模式”。

在這種模式下，先來者通過認(rèn)籌方式“取號”，后來者則會采用加價方式“接號”，這就意味著，最先簽署認(rèn)籌協(xié)議者可以將認(rèn)籌權(quán)利溢價轉(zhuǎn)讓。非常類似于股票市場中的次新股中簽，通過新進(jìn)入者的接盤，便可以輕松套現(xiàn)。只不過，“發(fā)號”主體變更為地產(chǎn)開發(fā)商，以期制造變相漲價“幻象”，并最終達(dá)到快速銷售和回籠資金的目的。

特有的“倒號模式”

“在特定日期前，開發(fā)商可以為買主免費(fèi)更名一次。”這是某購房人向記者提供的《商品房認(rèn)籌協(xié)議書》上，唐山國際旅游島金貝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在向客戶明確列出的合同條款。

“天眼查”顯示，唐山國際旅游島金貝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東為曹家祥和曹家林，注冊資本為4000萬元，法人代表為曹家林，他還同時是唐山國際旅游島旅游開發(fā)有限公司、唐山弘信物業(yè)服務(wù)有限公司的代表，由此可見，其所從事的產(chǎn)業(yè)囊括了地產(chǎn)開發(fā)與下游的物業(yè)經(jīng)營。

而本次交易涉及的項目為金貝溫泉度假公寓。該地塊土地面積為14728平方米，規(guī)范用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用年限為2015年12月到2055年12月。

金貝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售人員解釋說，“免費(fèi)更名”的意思是，待意向購房人繳納認(rèn)籌款項后，可以將正式的商品房買賣合同的買受人確定為另外一名購房者。通常而言，數(shù)月之后，房價已經(jīng)上漲，而當(dāng)時后入者所需要的戶型或已經(jīng)售罄，如此，已經(jīng)簽署認(rèn)籌協(xié)議的購房者便可以將行使“更名權(quán)”，以一定的超額溢價轉(zhuǎn)讓“受讓權(quán)”給后進(jìn)入者，并回收此前繳納的認(rèn)籌金。通過這種回收，前者往往會取得50%以上的收益。

多數(shù)銷售人員向購房者的承諾是，由于商品房認(rèn)籌到正式簽訂購房合同尚需數(shù)月到一年多的周期，倘若待正式合同簽署時沒能找到“下家”，第三方銷售公司甚至可以幫助尋找，并促成“接盤”。

唐山是中國近代工業(yè)的發(fā)源地之一，因工業(yè)而興，曾長期被譽(yù)為“河北經(jīng)濟(jì)第一市”。2016年前后，因為北京限購的“擠出效應(yīng)”以及京唐高鐵規(guī)劃的批復(fù)，唐山房地產(chǎn)市場一改多年沉寂，迎來炒房團(tuán)集聚，帶來房價進(jìn)入牛市。

唐山房地產(chǎn)市場近年來主要銷售指標(biāo)一覽表

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

不過，2017年，唐山市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，被業(yè)內(nèi)稱為“唐山樓市限購令”，市場瞬間冷清之下，提前在此拿地備戰(zhàn)的開發(fā)商瞬間資金鏈吃緊，不少開發(fā)商推遲工期、延期交房稱為常態(tài)。基于此，這種特有的“倒號模式”，被業(yè)內(nèi)視為開發(fā)商試圖自救的新路徑。

廊坊福潤達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)責(zé)北京周邊多地的商品房代理銷售業(yè)務(wù)，公司前置業(yè)顧問小庭(化名)向記者介紹了這種模式下背后的套路。“免費(fèi)更名模式的核心要義之一，在于給予優(yōu)先購買者一定的“倒號權(quán)利”，而最終目標(biāo)，是實現(xiàn)開發(fā)商快速回籠資金的目的。”

小庭介紹說，這種模式在業(yè)內(nèi)有一個專業(yè)術(shù)語，叫做“壓房”，從時間維度來看，這種模式已經(jīng)存在數(shù)年時間;從空間角度來看，也并非唐山所獨有。

“這種壓房模式，隨著此前環(huán)京多數(shù)城市的房價出現(xiàn)較長時間周期的持續(xù)上漲而誕生，河北省內(nèi)尤其是環(huán)京城市的不少開發(fā)商賣房，都曾采用了這樣一種模式。” 小庭對記者表示，在上漲周期下，前期‘拿號’的客戶可以實現(xiàn)加價套現(xiàn)，后期客戶通過加價入手，把認(rèn)購書上的購買者名字一改，可以滿足其投機(jī)需求，銷售公司也可以通過促成撮合成交而賺取中介費(fèi)用。”

而其中最為受益的，無疑當(dāng)屬開發(fā)商。壓房與倒號之下，一方面可以減少待售房源，制造饑餓營銷和搶籌假象，另一方面則可以提升售價，有利于后期樓王戶型和價位更高戶型得以成交。“地產(chǎn)商賣房策略，通常都會是分批銷售，其他房源都賣了，樓王還會愁賣嗎?” 小庭對記者指出。

警惕違法銷售

日前，河北省住建廳等多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立健全房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違法建設(shè)防控治理長效機(jī)制的若干意見》，其中要點之一，除了要根治房地產(chǎn)開發(fā)違法占地、違法建設(shè)外，還試圖根治違法銷售“屢禁不止”“循環(huán)整治”等頑疾。

“在‘房住不炒’的政策總基調(diào)下，部分開發(fā)商寧愿選擇紅線鋌而走險，與所面臨的產(chǎn)業(yè)新形勢密切相關(guān)。”北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司某業(yè)務(wù)員分析說，最近兩年內(nèi)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入和相對趨緊的貨幣政策，作為高杠桿典型代表，不少開發(fā)商的日子非常難熬，尤其是對于中小房企而言，普遍面臨資金鏈緊繃的風(fēng)險。

根據(jù)前述人士介紹，目前唐山房地產(chǎn)包括鳳凰新城板塊、南湖板塊等重要區(qū)域，但與燕郊、固安等環(huán)京地區(qū)多由本地房企控制不同，品牌房企占據(jù)唐山大部分市場份額，其中既有萬科等老牌房企，也有新城控股等新秀。產(chǎn)業(yè)大環(huán)境趨冷，加上龍頭房企的夾擊，中小房企生存維艱。

房地產(chǎn)商通過新招式托市，也與中國房地產(chǎn)市場調(diào)控正在出現(xiàn)的微妙變化相關(guān)。例如，針對山東菏澤日前出現(xiàn)的政策變動，青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容指出，2019年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場政策，雖然基本方向沒有改變，但一些城市的微調(diào)將會成為常態(tài)。中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院副教授劉曉光也認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施主體將首次從中央層面深入到地市層面，這既有利于地方根據(jù)實際情況進(jìn)行預(yù)調(diào)和微調(diào)，又可以避免房地產(chǎn)政策執(zhí)行過程中的大起大落。

申萬宏源在研報中判斷，2019年行業(yè)可能出現(xiàn)因城施策調(diào)整、政策改善可期的局面。“2019年房地產(chǎn)行業(yè)基本面面臨大幅下行可能性較高，適度因城施策調(diào)整，放寬各地的自主權(quán)較為重要。”

因城施控的政策預(yù)期，加速了房企尤其是中小房企回籠資金速度的演進(jìn)，在資金壓力下，部分中小開發(fā)商才表現(xiàn)出趕在窗口期“搶跑”的特征。

“實際上，從今年第四季度開始，不少開發(fā)商已經(jīng)紛紛加大了房源促銷力度，以加速走量，其中，特價房、購房打折、首付分期等促銷模式也紛紛上場。” 小庭對記者表示。