2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策層層加碼，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)，地方層面“四限”擴(kuò)容。進(jìn)入三季度，城市市場(chǎng)進(jìn)一步分化，土地流拍現(xiàn)象也有所增多，企業(yè)著力推盤(pán)回籠資金而謹(jǐn)慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)深度盤(pán)整概率進(jìn)一步增大。

住宅銷售市場(chǎng)疲態(tài)持續(xù)

今年前三季度，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交普遍低迷，“金九銀十”整體失色。近日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年9月份，受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交量為4379萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.2%。

今年9月份，很多房企有追趕年度業(yè)績(jī)的意愿，地方政府在預(yù)售證發(fā)放方面也加快了節(jié)奏，這使得新增供應(yīng)表現(xiàn)活躍。9月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5608萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25.7%，同比增長(zhǎng)22.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，9月份房企推盤(pán)節(jié)奏明顯加快，為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5612萬(wàn)平方米，為歷史最高水平。

不過(guò)綜合供求市場(chǎng)數(shù)據(jù)，9月份市場(chǎng)走勢(shì)弱于預(yù)期，“金九”成色不足。2018年9月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5608萬(wàn)平方米，而成交量為4379萬(wàn)平方米。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“在過(guò)去連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)基礎(chǔ)上，9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)。而且對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫(kù)存的較大壓力，進(jìn)而也倒逼房企積極降價(jià)。”

他進(jìn)一步指出，今年9月份，受監(jiān)測(cè)100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為9.2個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)需要9.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值相比8月份時(shí)的9個(gè)月有所反彈。“類似反彈或也說(shuō)明，存銷比正開(kāi)始走出歷史低位水平，即在9個(gè)月歷史低位水平上小幅反彈。”

從銷售價(jià)格來(lái)看，受政策持續(xù)深化影響，購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象，市場(chǎng)開(kāi)始逐步調(diào)整。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，前三季度百城新房?jī)r(jià)格漲幅持續(xù)收窄。1-9月累計(jì)上漲4.05%，較去年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn)，9月房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量明顯增多，部分城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯調(diào)整。

全國(guó)土地成交熱度大幅下降

受住宅銷售市場(chǎng)低迷行情影響，今年以來(lái)土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下降，一二線熱點(diǎn)城市地價(jià)漲幅收窄，溢價(jià)率低位徘徊，土地流拍與底價(jià)成交現(xiàn)象普遍增多。

同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月30日，當(dāng)月全國(guó)300城市建設(shè)用地共成交3674宗，比8月減少2391宗，比去年同期減少2347宗;成交金額達(dá)3591.43億元，環(huán)比下降28.15%，同比下降33.60%;成交建面24379.15萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.10%，同比下降27.91%;平均成交樓板價(jià)1473.16元/平方米，環(huán)比下降2.77%，同比下降7.89%。

不僅如此，從城市能級(jí)來(lái)看，全國(guó)各線城市成交面積和金額環(huán)同比皆有一定程度的下降，同時(shí)成交樓板價(jià)亦有所下滑。同策研究院分析人士指出，“當(dāng)月各線城市拿地?zé)崆榇蠓陆?。尤其是，一線城市住宅用地成交量?jī)r(jià)齊跌，而商業(yè)用地成交量?jī)r(jià)則有大幅上升，但都遠(yuǎn)不如去年同期水平。”

具體數(shù)據(jù)顯示，從土地市場(chǎng)成交面積來(lái)看，9月份成交357.22萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和商業(yè)用地成交面積環(huán)比分別下滑20.46%、上漲72.51%，與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，上市房企在業(yè)績(jī)規(guī)模競(jìng)賽中加速奔跑。與此同時(shí)，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響越來(lái)越大。不過(guò)，今年以來(lái)，大型房企在土地市場(chǎng)的收儲(chǔ)動(dòng)作整體放緩。

從典型房企在土地市場(chǎng)的拿地成交金額來(lái)看，9月前20家上市房企土地成交金額集中度環(huán)同比下滑明顯，遠(yuǎn)低于去年同期水平。當(dāng)月20家房企土地成交金額707.26億元，環(huán)比下滑49.23%，同比下滑69.79%。從成交建筑面積來(lái)看，當(dāng)月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別下滑39.92%、46.79%。

綜合1-9月累計(jì)成交量來(lái)看，20家房企1-9月共計(jì)成交11805.30億元，占全國(guó)300城市土地成交金額的28.54%，占比同比下滑15.47個(gè)百分點(diǎn);而從成交建面來(lái)看，20家房企共計(jì)成交30785.71萬(wàn)平方米，占全國(guó)300城市土地成交建面的10.80%，占比同比下滑3.54個(gè)百分點(diǎn)。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，今年以來(lái)，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來(lái)一定壓力，且對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。

在此背景下，今年前三季度全國(guó)300城市共流拍449宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5666萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍，流拍面積占總推出面積的比重在三季度達(dá)到峰值。上述中指院負(fù)責(zé)人分析表示，“同時(shí)，底價(jià)成交地塊數(shù)量明顯增多，土地市場(chǎng)降溫明顯，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變。”

房企讓利空間進(jìn)一步加大

今年上半年，在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的市場(chǎng)總基調(diào)下，調(diào)控政策不斷加碼，受限價(jià)政策影響，房企給出的讓利空間十分有限。隨著“金九銀十”推盤(pán)旺季到來(lái)，從8月底開(kāi)始部分房企率先開(kāi)啟全國(guó)范圍內(nèi)的降價(jià)促銷。

近兩個(gè)月以來(lái)，在市場(chǎng)成交降溫的背景下，為緩解去化壓力，房企打折促銷甚至“降價(jià)”的項(xiàng)目越來(lái)越多。克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，近段時(shí)間以來(lái)，恒大、碧桂園、富力、保利、融創(chuàng)、中海等大中型房企陸續(xù)開(kāi)啟促銷活動(dòng)。

9、10月份，參與促銷的房企陣營(yíng)不斷擴(kuò)大，從大中型房企新城控股、陽(yáng)光城、中糧集團(tuán)、金科集團(tuán)再到中小型房企珠光集團(tuán)、敏捷集團(tuán)等，參與折扣的房企越來(lái)越多。

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師沈曉玲表示，結(jié)合目前的銷售情況看，今年的“金九銀十”可謂慘淡，十一黃金周成交表現(xiàn)不如預(yù)期，多地項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率顯著下降。作為傳統(tǒng)的推盤(pán)旺季，有大量的樓盤(pán)上市，預(yù)計(jì)隨著房企沖刺全年銷售目標(biāo)，四季度勢(shì)必有更多的房企加入到打折促銷活動(dòng)中來(lái)。

據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近20家房企在9-10月份采用了多盤(pán)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷。此外，和去年同期平均9.5折相比，今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份無(wú)論是單個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，還是整體市場(chǎng)，折扣力度加大。

“步入10月，樓市‘秋意’更顯著，從目前的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，‘金九銀十’成交乏力，市場(chǎng)的降溫趨勢(shì)比較明顯。”沈曉玲分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)，房企推盤(pán)量的增加，去化壓力增大，需要通過(guò)更多的讓利優(yōu)惠來(lái)沖刺四季度業(yè)績(jī)。“按照目前的打折力度，預(yù)計(jì)行業(yè)四季度的整體讓利空間將進(jìn)一步打開(kāi)，整體行業(yè)打折力度仍應(yīng)該維持在9折左右。”

四季度，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然復(fù)雜，市場(chǎng)預(yù)期正在加速重塑。四季度將更加注重保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。上述中指院分析人士認(rèn)為，“房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)持不放松，因城施策下各線城市市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)周期輪動(dòng)行情，讓本輪市場(chǎng)換擋周期明顯延長(zhǎng)”。

“近期，熱點(diǎn)城市新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率明顯不及以往，預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)將在分化中步入調(diào)整。”該人士進(jìn)一步表示，預(yù)計(jì)四季度一二線熱點(diǎn)城市新房、二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)將進(jìn)一步松動(dòng)，中西部二線城市二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)也將率先出現(xiàn)回落，新房市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，而多數(shù)獨(dú)立三四線城市新房市場(chǎng)后勁不足，市場(chǎng)將從上行進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行周期。“全國(guó)整體銷售規(guī)模也將面臨調(diào)整，價(jià)格漲幅進(jìn)一步收窄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與新開(kāi)工增速將從高位回落。”(記者 高偉)