安居客首席分析師張波認(rèn)為，在過去一年，通過嚴(yán)格調(diào)控政策，樓市降溫明顯。預(yù)計(jì)2018年將在此基礎(chǔ)上做到短期調(diào)控不放松，熱點(diǎn)城市繼續(xù)降溫并實(shí)現(xiàn)房價(jià)理性回歸。

“市場低迷，要想成交就要降價(jià)。”鏈家地產(chǎn)一位中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。他以北京(樓盤)市通州區(qū)新近成交的一套112平方米房源為例。據(jù)他介紹，這套房源原本報(bào)價(jià)為599萬，最終成交價(jià)為562萬。

樓市低迷在成交量方面表現(xiàn)得十分明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2月份，北京市二手房成交7361套;新建商品房住宅合計(jì)簽約594套，這刷新了最新三年來最低月成交值。

不僅是北京，同為一線城市的上海(樓盤)市場也表現(xiàn)低迷。根據(jù)上海鏈家市場研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2018年2月，上海市新建商品住宅成交面積為20.29萬平方米，環(huán)比下跌59.08%，同比下跌41.47%;成交套數(shù)為1675套，環(huán)比下跌61.33%，同比下跌41.88%。這一成交面積和套數(shù)，均為自2012年2月以來的最低點(diǎn)。

安居客首席分析師張波認(rèn)為，在過去一年，通過嚴(yán)格調(diào)控政策，樓市降溫明顯。預(yù)計(jì)2018年將在此基礎(chǔ)上做到短期調(diào)控不放松，熱點(diǎn)城市繼續(xù)降溫并實(shí)現(xiàn)房價(jià)理性回歸。

休假模式

在2017年樓市成交量下滑背景下，2018年2月一線樓市開局繼續(xù)低迷。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2月份，北京市新建商品房住宅合計(jì)簽約594套。受春節(jié)長假以及調(diào)控影響，2月市場成交量刷新了最近3年的最低月成交值;從成交金額看，50億的2月住宅市場簽約額也是最近3年的最低值，延續(xù)了1月來市場低溫。

不僅新房市場，二手房成交量也同樣低迷。2月份，北京二手房成交量為7361套。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，從最近數(shù)年數(shù)據(jù)看，2017年全年北京二手房住宅成交在13.6萬套，相比2016年的27萬套下跌50%，這一成交量也是2015年來的最低值?？梢灶A(yù)期的是，2018年二手房市場成交量將繼續(xù)低迷。

經(jīng)過接近一年的連續(xù)樓市調(diào)控，隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，二手房價(jià)也步入深度調(diào)整期。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京二手房價(jià)格調(diào)整非常明顯，從2017年4月開始到現(xiàn)在10個(gè)月累計(jì)跌幅超過15%，部分區(qū)域房源價(jià)格跌幅接近20%。

上海表現(xiàn)也類似。根據(jù)上海鏈家市場研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2018年2月，上海市新建商品住宅成交面積為20.29萬平方米，環(huán)比下跌59.08%，同比下跌41.47%;成交套數(shù)為1675套，環(huán)比下跌61.33%，同比下跌41.88%。這一成交面積和套數(shù)，均為自2012年2月以來的最低點(diǎn)。從成交價(jià)來看，今年2月，上海市新建商品住宅成交套均價(jià)格為523萬元，僅略高于今年1月水平，是2017年以來套均價(jià)格第二低的月份。

按照樓市慣例，春節(jié)受假期影響，成交量環(huán)比大幅下滑屬于正常，但從同比情況看，調(diào)控影響仍然十分明顯。不過，各類城市表現(xiàn)仍有差異。根據(jù)安居客房產(chǎn)研究院跟蹤數(shù)據(jù)，2月一線城市樓市開啟休假模式，成交套數(shù)環(huán)比大幅下滑，同比去年也有近五成的跌幅;隨著假期的結(jié)束及新增預(yù)售房源的入市，預(yù)計(jì)3月成交情況會(huì)有所回升。從安居客線上監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，受春節(jié)假期影響，2月全國用戶找房需求環(huán)比下滑20%，一線城市環(huán)比下行28.9%，三四線城市熱度下行幅度較小，僅5.1%，返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮拉動(dòng)三四線城市熱度，衡水(樓盤)、九江(樓盤)等城找房需求不降反升。

房價(jià)調(diào)整

步入2018年以來，調(diào)控并未有放松趨勢，但信貸則有收緊趨勢。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮5%-10%，除部分外資行及少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行上浮5%外，上浮10%逐漸成為北京房地產(chǎn)市場剛需的主流。對(duì)于市場來說，購房貸款的成本繼續(xù)上升。從數(shù)據(jù)看，按照北京平均貸款額度首套房貸款200萬-300萬計(jì)算，月供已經(jīng)高達(dá)1.2萬-1.8萬以上。相比2017年3·17調(diào)控前購房，每月月供增加在2500元以上。

張大偉認(rèn)為，從樓市調(diào)控角度看，利率的提升對(duì)購房者影響非常大。簡單測算，按照北京上海的剛需房價(jià)，貸款25年的剛需從過去的8.5折優(yōu)惠利率到現(xiàn)在的基準(zhǔn)甚至上浮，房價(jià)即使降低8%左右，對(duì)于剛需來說，會(huì)因?yàn)槔噬蠞q而抵消了這部分降價(jià)影響。

張大偉認(rèn)為，房價(jià)還將逐漸出現(xiàn)調(diào)整，這種情況下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)增加，銀行對(duì)抵押品的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)將提高，各家銀行預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價(jià)格。購房者的資金成本持續(xù)上升，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經(jīng)全面降溫，降價(jià)開始出現(xiàn)。

上述鏈家中介人士還注意到，目前市場上主要是換房客戶。對(duì)這類客戶而言，房源如果不能盡快出售就無法實(shí)現(xiàn)成功換房的目的。因此，房價(jià)適度優(yōu)惠才有利于促進(jìn)成交。“要想成交就要降價(jià)。否則客戶都比較理性，不接受的。”

對(duì)北京樓市另一影響較大的因素是，大量推出的共有產(chǎn)權(quán)房也在逐漸影響市場。今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，堅(jiān)決抑制投 資投機(jī)性購房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性。

“北京將有大量的限價(jià)商品房與共有產(chǎn)權(quán)房上市，整體市場在2018年有可能繼續(xù)降溫。對(duì)于剛需來說，在大量低價(jià)房源上市后，選擇余地將增加。”張大偉說。

3月1日，由中鐵置業(yè)與碧桂園北京區(qū)域聯(lián)合投 資開發(fā)的海淀區(qū)首 個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中鐵碧桂園正式開始為期兩天的選房。據(jù)了解，該項(xiàng)目本次共有431套房源面向海淀區(qū)戶籍無房家庭和在海淀區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭配售，含全裝修費(fèi)用售價(jià)35000元/平方米，購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為70%。當(dāng)天現(xiàn)場約4000戶家庭參與選房。據(jù)現(xiàn)場人士稱，截止到當(dāng)天下午五點(diǎn)，431套房源已經(jīng)全部被選完。針對(duì)符合北京市住房限購條件且在海淀區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍的無房家庭配售，該項(xiàng)目還將推出第二批次的185套房源。