2017年，北京二手房市場從高溫高熱之中走出，交易量大幅下滑，成交價格逐步下跌。國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布12月份70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，“分類調(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定，其中，北京二手房價環(huán)比下降0.4%，連跌八個月;同比下降1.6%。

成交均價累計下跌15%

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析，據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)15個月回落，12月份比11月份分別回落0.1和0.4個百分點。從環(huán)比看，一線城市房價多為持平或下降，二三線城市房價略有上漲。12月份，新房價格環(huán)比漲幅最高的城市花落昆明，其次為?？诤蜑o州。

北京房價處于平穩(wěn)下行的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，12月份，北京新建商品房價格環(huán)比持平，同比下降0.2%;二手房價格環(huán)比下降0.4%，同比下降1.6%。北京二手房價格同比跌幅繼續(xù)保持全國第一。

“以‘317新政’落地為始，一系列嚴格且嚴密的調(diào)控政策，在北京房地產(chǎn)市場上取得了立竿見影的效果。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉介紹，據(jù)該集團市場研究院數(shù)據(jù)，隨著北京二手房市場的快速冷卻，12月份的二手房成交均價較4月高點時已經(jīng)累計下跌約15%。

“317新政”明顯改變了市場各方的預期，使得北京不少著急出售房屋、改換投資渠道或置業(yè)升級的業(yè)主主動降價出售。據(jù)中介機構初步統(tǒng)計，目前有8成以上的業(yè)主都有主動降價出售的意愿，尤其是一些近郊和遠郊區(qū)配套稍差、房齡相對較大的社區(qū)房價降幅較大，前期房價漲幅過快的核心區(qū)的老舊學區(qū)房價降幅也較大。

新房二手房交易量齊跌

北京二手房市場的大幅降溫，一方面體現(xiàn)為連續(xù)下跌的成交價格，另一方面體現(xiàn)為交易量的大幅下滑。

2017年全年，北京二手房住宅網(wǎng)簽總量約為13.6萬套，與2016年的27萬套相比下降50%，這一成交量也是2015年來的最低值。“自2009年北京二手房市場持續(xù)走熱，交易量正式超越新房，進入存量時代以來，2017年北京二手住宅交易量可謂降至低谷。這說明本輪樓市調(diào)控切中要害，有效抑制房價上漲，引導樓市回歸理性。”胡景暉表示。

從新建商品住宅的交易量看，降幅也十分顯著。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2017年，新建商品住宅簽約量只有2.69萬套，同比下降45%，是北京樓市實行網(wǎng)簽以來的歷史最低值。交易量的下滑帶來了成交金額的下降，與此同時，供應量、存量也連續(xù)下滑，達歷史新低。

近幾年，北京新房的主要交易區(qū)域不斷外移。2017年，北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排名前五的區(qū)域分別為密云區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、通州區(qū)和朝陽區(qū)。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，新建商品住宅在五環(huán)以外的占比為87.6%，雖然較2016年減少了1.5個百分點，但依舊保持著近九成交易位于五環(huán)以外的優(yōu)勢。

今年房價延續(xù)穩(wěn)中有降趨勢

據(jù)了解，在2015年、2016年北京二手房市場上漲期間，使用商業(yè)貸款進行支付的用戶占比一度超過一半，逼近六成。2017年樓市急劇降溫，商貸占比也不斷下滑，約占四成左右，較2016年減少一成。

“北京房價整體較高，大部分購房者經(jīng)濟實力有限，只能通過商業(yè)貸款進行購房。但商貸比例過高，市場杠桿隨之提高，這在很大程度上增加了北京二手房市場的風險。”胡景暉分析認為，2017年北京樓市調(diào)控對首付比例、商業(yè)貸款利率進行了調(diào)整，堵住了一些投機炒房者的貸款炒房之路，從而降低了杠桿，降低了風險。

此外，從國家統(tǒng)計局提供的住宅分類價格指數(shù)看，大面積、大戶型住宅價格降幅明顯。12月份北京新房價格數(shù)據(jù)顯示，144平方米及以上的大戶型環(huán)比下降0.3%，同比下降1.6%，降幅明顯大于中小戶型;從二手房價格看，大戶型環(huán)比下降0.5%，同比下降0.6%，雙雙下跌。房價表現(xiàn)與市場交易量相一致。據(jù)中介機構監(jiān)測，2017年，兩居室仍占全部交易五成以上，但三居及以上的大戶型交易占比下滑，為四年以來的最低值。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預計，房價在2018年初有望保持平穩(wěn)，北京等一線城市房價將繼續(xù)同比下調(diào)。在“房子是用來住的，而不是用來炒的”基調(diào)下，京城房價會基本延續(xù)當前穩(wěn)中有降的趨勢，但降幅會收窄，交易量有所上升。首次置業(yè)以及改善換房的剛需會成為市場交易主力。本報記者 陳雪檸