回望剛剛過(guò)去的2017年，房地產(chǎn)是絕繞不過(guò)的關(guān)鍵詞，這一年是房地產(chǎn)行業(yè)再創(chuàng)新高的一年;也是史上調(diào)控最密集的一年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有超百城發(fā)布了150余次樓市調(diào)控政策，熱點(diǎn)城市不斷限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。與此同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)、長(zhǎng)租公寓、“房住不炒”、長(zhǎng)效機(jī)制等一系列新概念、新機(jī)制、新模式，無(wú)不深刻影響著未來(lái)的政策和市場(chǎng)走勢(shì)，更關(guān)乎到每一個(gè)老百姓的切身利益。

進(jìn)入2018年還沒(méi)幾天，關(guān)于某些城市放松調(diào)控的消息就迅速占據(jù)新聞?lì)^條，今年的房地產(chǎn)依然會(huì)是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

新時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣變化?背后的邏輯又是什么?

宏觀層面 內(nèi)外環(huán)境承壓

伴隨著美國(guó)大規(guī)模減稅法案的通過(guò)，和美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)一步加息、縮表，以及歐美日相繼拒絕承認(rèn)中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位，國(guó)際金融貿(mào)易環(huán)境越來(lái)越不利于中國(guó)，無(wú)論中國(guó)是主動(dòng)還是被動(dòng)，接下來(lái)不可避免地需要應(yīng)對(duì)全球范圍的貿(mào)易戰(zhàn)、減稅戰(zhàn)、金融戰(zhàn)。

美國(guó)減稅勢(shì)必導(dǎo)致美國(guó)企業(yè)回國(guó)投資和海外利潤(rùn)部分回流美國(guó)，并吸引非美企業(yè)投資美國(guó)，在提振美國(guó)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，擠壓他國(guó)經(jīng)濟(jì)。不只是美國(guó)，英國(guó)早已聲稱要繼續(xù)保持G20最低稅率的競(jìng)爭(zhēng)力，印度和中國(guó)已經(jīng)先行減稅，但力度仍不足以抵消美英減稅的沖擊。

眾所周知，美國(guó)加息勢(shì)必縮小中美利差，引導(dǎo)美元回流，迫使中國(guó)被動(dòng)加息，或者定向被動(dòng)加息，就如樓市已經(jīng)定向加息一樣;美國(guó)縮表同樣導(dǎo)致美元流動(dòng)性減少，美元升值，迫使人民幣貶值、美元流出，形成拋棄人民幣資產(chǎn)并尋求美元定價(jià)資產(chǎn)的新趨勢(shì)。

很顯然，美國(guó)所希望的三大戰(zhàn)最終結(jié)果是：美元升值、美元回流、美國(guó)投資擴(kuò)大，美國(guó)開(kāi)始再薅全世界尤其是中國(guó)的羊毛。對(duì)中國(guó)最直接的影響就是外匯外流、貨幣貶值、企業(yè)轉(zhuǎn)移、流動(dòng)性收縮、資金成本上漲、資產(chǎn)價(jià)格下跌。

我國(guó)從投資到消費(fèi)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型已見(jiàn)成效，消費(fèi)增速平穩(wěn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到64.5%，占比仍在提升;出口將遭遇不利，增長(zhǎng)難以預(yù)期;地方政府負(fù)債受到約束，房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控，流向房地產(chǎn)的資金難以增長(zhǎng)，將拖累固定資產(chǎn)投資。

未來(lái)三年，錢少且貴，現(xiàn)金為王。大水漫灌的日子將一去不復(fù)返，房地產(chǎn)行業(yè)要準(zhǔn)備迎接緊日子的到來(lái)。

調(diào)控成效初顯 泡沫風(fēng)險(xiǎn)不容做大

調(diào)控基本取得成效。

2017年11月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷售面積和投資增速都出現(xiàn)下降，按揭貸款增速已經(jīng)降至-1.6%，定金及預(yù)付款增速也在持續(xù)下降;70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)下降，量平價(jià)穩(wěn)意味著未來(lái)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在逐步降低。

我們預(yù)判，今年樓市將是歷史上最平穩(wěn)的一年，樓市不會(huì)大起更不會(huì)大落，房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲更不會(huì)暴跌。

未來(lái)一二線城市住宅供給量會(huì)趨于減少，三四線城市住宅供給難以增加，金融環(huán)境的趨緊也導(dǎo)致購(gòu)房者減少，2018年成交面積會(huì)有小幅下降，成交價(jià)格會(huì)有小幅上漲，很可能未來(lái)市場(chǎng)蛋糕“一年比一年小”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始降溫，但樓市調(diào)控依然會(huì)嚴(yán)格。從政策上來(lái)看，樓市政策以穩(wěn)為主，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期。

調(diào)控將從因城施策轉(zhuǎn)向一城多策，從一二線城市控房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向分區(qū)域控房?jī)r(jià)，從三四線城市去庫(kù)存轉(zhuǎn)向有庫(kù)存的地方包括縣城去庫(kù)存。調(diào)控將呈現(xiàn)內(nèi)容更細(xì)化、策略更分化、方式更多樣化的新格局，和以地方政府為主責(zé)、不搞一刀切的調(diào)控新模式。

我們認(rèn)為，未來(lái)5年調(diào)控都不會(huì)退出。限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售政策都還會(huì)執(zhí)行，必要時(shí)還會(huì)繼續(xù)打補(bǔ)丁。限價(jià)令可能會(huì)做一些漸進(jìn)式的放松，通過(guò)一手房?jī)r(jià)格的調(diào)整來(lái)減少一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。流向房地產(chǎn)的資金會(huì)繼續(xù)受限，樓市定向加息已然為之，未來(lái)可能還會(huì)有城市繼續(xù)加息。今后一段時(shí)期內(nèi)，樓市、地市還會(huì)繼續(xù)降溫，有助于防止風(fēng)險(xiǎn)形成共振，后市也不存在再次沖高的可能。

周期輪動(dòng)不再適用 長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立

既然調(diào)控放松無(wú)望，那么2018年的樓市會(huì)不會(huì)因此調(diào)頭向下，成為名副其實(shí)的“拐點(diǎn)”呢?

其實(shí)，調(diào)控就是調(diào)整和控制，試圖在“不突破上限、不穿透下限”之間尋求平衡，上限就是泡沫不能繼續(xù)膨脹到無(wú)法控制，下限就是控制不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控不放松還意味著過(guò)去的樓市周期論不再成立，未來(lái)的長(zhǎng)效機(jī)制更是呼之欲出。

過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)存在連續(xù)多輪的三年小周期，其背后的邏輯是房?jī)r(jià)漲跌影響社會(huì)穩(wěn)定和諧、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要房地產(chǎn)牽引拉動(dòng)，因此，市場(chǎng)總是出現(xiàn)調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲頭痛醫(yī)頭、市場(chǎng)冷凍腳痛醫(yī)腳，政策短效、周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)、周期頻現(xiàn)。

十九大報(bào)告提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，以及“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的要求，“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”又已作為2018年著力抓好的重點(diǎn)工作之一，體系完整、內(nèi)涵豐富。

長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該怎么建立?住房制度中談到了多主體供給、多渠道保障。在多主體供給方面，會(huì)形成新增國(guó)有土地、現(xiàn)有企事業(yè)單位用地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的新格局;在多渠道保障方面，我們建議形成租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、普通商品住房、高端商品住房四位一體的住房制度，相對(duì)貧困人群租賃住房或購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房，高凈值人群購(gòu)買不限購(gòu)、不限價(jià)、不限售、高地價(jià)的高端住宅，未來(lái)形成高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度大框架。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)工程，包括了城鎮(zhèn)化進(jìn)程、增加大城市住房用地供應(yīng)、不動(dòng)產(chǎn)登記、提高房企注冊(cè)資本金、農(nóng)村集體建設(shè)用地入市、城市土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收改革、農(nóng)村住房管理等多個(gè)方面的體制機(jī)制完善。

長(zhǎng)效機(jī)制涉及到土地管理法、房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)稅法等很多法律法規(guī)的修訂完善，立法的加快推進(jìn)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)治久安的根本之道。只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能告別周期、走出“屢調(diào)屢漲”的怪圈，房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展才能真正實(shí)現(xiàn)?！鯕W陽(yáng)捷　(作者系新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁)