■本報(bào)見習(xí)記者 劉 萌

自今年“3·17”樓市政策以來，北京周邊的多個(gè)縣市都開始執(zhí)行更加嚴(yán)格的限購限貸政策，環(huán)京樓市出現(xiàn)持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)。

近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為挽救成交低迷的形勢(shì)，在河北省廊坊市，不少新項(xiàng)目都在進(jìn)行“低首付”的促銷，部分樓盤可20%首付“鎖定房源”。同時(shí)，針對(duì)外地戶口不能購房的政策，部分樓盤銷售也給出“先購房再繳社保”或“花錢落戶”等辦法。

部分樓盤稱

首付20%可“鎖定房源”

根據(jù)2017年6月2日發(fā)布的《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》規(guī)定(下文簡(jiǎn)稱《意見》)，非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房;已經(jīng)擁有1套及以上住房，或者無法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在?dāng)?shù)刭徺I住房。補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購房有效憑證。

針對(duì)外地人購房附件三年社保或納稅記錄的條件，部分開發(fā)商采用“分期首付，暫緩網(wǎng)簽”的方式加速回款，緩解資金壓力。

根據(jù)當(dāng)?shù)啬硺潜P銷售的介紹，購房者需先和開發(fā)商草簽一份購房合同，同時(shí)由開發(fā)商牽頭幫助購房者在當(dāng)?shù)貟炜科髽I(yè)繳納社保，待到三年之后滿足社保繳納要求之后，再辦理正式的網(wǎng)簽備案手續(xù)。

如果購房者不愿意放棄原戶籍的社保，也可以采取補(bǔ)繳個(gè)稅或花錢落集體戶口的方式。上述銷售人員反復(fù)向《證券日?qǐng)?bào)》記者強(qiáng)調(diào)該渠道靠譜，并表示正常情況下一個(gè)多月就可辦妥，但對(duì)于操作細(xì)節(jié)并不愿意透露。

這位銷售人員還表示，并不一定繳納3年社保后才進(jìn)行網(wǎng)簽，中間過程中，一旦政策松動(dòng)，就可以馬上網(wǎng)簽，或者選擇出售房屋賺取差價(jià)。

同時(shí)，多位銷售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，按照規(guī)定，外地人購房首付最低50%，不過為了鼓勵(lì)外地人購房，目前最低可以首付20%“鎖定房源”，剩余的30%，可以分批還，中間不收取任何利息。

不過，《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱上述《意見》發(fā)現(xiàn)，這些樓盤銷售人員的說法并不準(zhǔn)確，《意見》第三條對(duì)于落實(shí)差別化住房信貸政策的規(guī)定為：對(duì)首次購買住房的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于30%;對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。

當(dāng)本報(bào)記者向上述銷售人員提出質(zhì)疑時(shí)，銷售人員解釋道：“各地的政策都是不一樣的，今年上半年有通知明確規(guī)定了外地人首付不得低于50%。”

《證券日?qǐng)?bào)》記者登錄廊坊市人民政府官網(wǎng)公開信息發(fā)現(xiàn)，有一則3月份公布的《廊坊市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見的通知》(下文簡(jiǎn)稱《通知》)與多位銷售人員的表述類似，該《通知》關(guān)于實(shí)行差別化住房信貸政策的規(guī)定為，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房;本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于30%。

不過，此《通知》已于《意見》施行后廢止。上述多位樓盤銷售或不了解政策或涉嫌誤導(dǎo)。

低首付間接導(dǎo)致

購房成本上升

此外，無論非當(dāng)?shù)貞艏芊褓彿?，多位銷售人員“推銷”的首付20%“鎖定房源”都涉嫌違規(guī)墊資。

按照樓盤銷售的說法，購房者可以根據(jù)自身情況，靈活選擇“分期方式”。

以首付20%為例，購房者簽訂合同后需直接支付20%房款，剩下的30%分五次還給開發(fā)商，每隔半年還一次。如果選擇30%首付，剩下的20%分兩次還給開發(fā)商，每隔半年還一次。

由于這些樓盤多為新盤，一般要在2020年才能交房，按照本月簽訂購房合同計(jì)算，交房時(shí)非當(dāng)?shù)貞艏畡偤脻M足繳夠三年社保，順利完成網(wǎng)簽并申請(qǐng)按揭貸款。

不過，“買的沒有賣的精”，看似較低的首付，卻大大提高了購房成本。在《證券日?qǐng)?bào)》記者的追問下，銷售人員告知，不同的“分期方式”售價(jià)是不同的。

以某在售新盤為例，銷售人員拿出一個(gè)戶型給本報(bào)記者舉了個(gè)例子。該戶型為一套80平米的兩居室，官方報(bào)價(jià)12000元/平米。購房者選擇20%首付，每平米可優(yōu)惠200元，即售價(jià)11800元/平米;購房者選擇30%首付，每平米可優(yōu)惠1800元，即售價(jià)10200元/平米;購房者選擇50%首付，每平米可優(yōu)惠2800元，即售價(jià)9200元/平米;購房者選擇全款支付，每平米售價(jià)為8000元。

由于目前對(duì)于非本地戶籍，銷售人員堅(jiān)持交房時(shí)首付要達(dá)到50%，《證券日?qǐng)?bào)》日?qǐng)?bào)記者將“直接首付50%”和 “首付20%鎖定房源”做了對(duì)比(以本月簽合同計(jì)算)測(cè)算。

按照“直接首付50%”的方式，購買這套80平米的房子本月需支付368000元首付款，2020年底交房時(shí)向銀行申請(qǐng)368000元的按揭貸款。

按照“首付20%鎖定房源”的方式，購買這套80平米的房子本月需支付188800元首付款。同時(shí)每隔半年支付一筆56640元，共支付5次累積完成“首付50%”。并于2020年底交房時(shí)向銀行申請(qǐng)472000元的按揭貸款。假設(shè)購房者本月未交的30%房款可以按照4.9%(5年及以上貸款利率)計(jì)算收益。截至最后一筆56640元繳納時(shí)，購房者因低首付可獲得的收益大約為18040元。

假設(shè)兩種“分期方式”均按照基準(zhǔn)利率，貸款25年，等額本息還款法計(jì)算，“直接首付50%”每月還款2129.91元，還款總額628973元;“首付20%鎖定房源”每月還款2731.84元，還款總額819552元。

兩種支付方式還款總額相差190579元，即使減去購房者前期少繳納30%房款可獲得的收益，顯然也相差很多。換句話說，低首付大大提高了購房成本，且涉嫌違規(guī)墊資。